- De markt voor gemeubileerde appartementen in Q1 - stagnatie op hoog niveau
- Pas interne commissie vanaf juni 2015
- Energieprestatiecertificaat verplicht vanaf 1 mei 2015
- Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt
1. Aanbiedingen op Immobilienscout24
2 München breidt uit - Bevolkingsontwikkeling in München
3 München bouwt meer dan 50 nieuwe scholen
4. de grootste woningbouwprojecten in München
5. verkoop van onroerend goed
6. kantorenmarkt 1e kwartaal + 16% - Arbeidsmarkt in München - zeer robuust
- Hypotheekrente - bijna een geschenk
De vastgoedmarkt blijft onder druk staan
De koopprijzen hebben recordhoogtes bereikt en er wordt nog steeds veel geïnvesteerd. De Duitse regering heeft als het ware geluk, want de wetswijziging van 1 juni heeft op dit moment geen dempend effect op investeringen in onroerend goed, onder andere dankzij de extreem lage hypotheekrente. Er is een investeringscrisis.
De markt voor gemeubileerde appartementen in het 1e kwartaal - stagnatie op hoog niveau
Er is meer geïnvesteerd in gemeubileerde appartementen in München dan in elke andere metropool in Duitsland. Verschillende grote appartementsgebouwen zijn gerealiseerd of zijn nog in de afwerkingsfase. In de komende jaren zullen nog vele projecten volgen.
De markt voor gemeubileerde appartementen consolideerde zich daarom op een zeer hoog niveau in het 1e kwartaal. Bijna 900 appartementen werden succesvol bemiddeld door Mr. Lodge. Zoals verwacht hadden de nieuw opgeleverde flatgebouwen een ontlastend effect. Het aantal aanvragen in het segment van de 1-slaapkamerappartementen daalt. We zien echter een toename in de vraag naar 2- en 3-kamerappartementen. Vergeleken met vorig jaar liet april een gunstige trend zien in alle segmenten (1-, 2- en 3-pluskamerappartementen).
Alleen interne commissie vanaf juni 2015
De Wijzigingswet Huurrecht treedt op 1 juni in werking en verandert de vastgoedmarkt fundamenteel. De wetgever heeft het betalen van courtage voor huurders vrijwel onmogelijk gemaakt. Als marktleider en grootste bemiddelaar voor tijdelijke woonruimte blijft Mr. Lodge zich beperken tot de exclusieve bemiddeling van appartementen voor tijdelijk gebruik die niet onder het huurplafond vallen. De focus ligt op verhuur zonder leegstand. Om dit te bereiken, moeten we efficiënt werken en moet de zichtbaarheid van het aanbod voor potentiële huurders gegarandeerd zijn.
Vanaf 1 juni zal Mr. Lodge alleen nog commissievrije appartementen en woningen aanbieden aan huurders. Aan de aanbieder wordt een interne commissie in rekening gebracht op basis van de duur van de huurovereenkomst. Het is te verwachten dat de marketing- en bemiddelingskosten vanaf juni door verhuurders in de huurprijs worden doorberekend. We gaan ervan uit dat de huurprijs ongeveer 15-20% hoger zal liggen.
Wij rekenen vanaf 1 juni de volgende interne courtage voor aanbieders:
| Huurcontracten | |
|---|---|
| Tot 3 maanden | 60% van een maand huur incl. btw. |
| Tot 4 maanden | 75% van een maand huur incl. BTW |
| Tot 5 maanden | 90% van een maand huur incl. BTW |
| Tot 6 maanden | 105% van een maand huur incl. BTW |
| Tot 7 maanden | 120% van een maand huur incl. BTW |
| Tot 8 maanden | 135% van een maand huur incl. BTW |
| Tot 9 maanden | 150% van een maand huur incl. BTW |
| Langer dan 9 maanden | max. 150% van een maand huur incl. BTW |
We verwachten dat de vraag aanzienlijk zal toenemen als gevolg van de afschaffing van de externe commissie. Voor veel bedrijven was het bedrijfsmodel met een externe commissie onaantrekkelijk. Verhuren met interne commissie is ook aantrekkelijker voor particulieren. Veel internationale klanten waren niet bekend met het externe commissiemodel.
Energieprestatiecertificaat verplicht vanaf 1 mei 2015
De overgangsperiode voor de verplichting van het energieprestatiecertificaat eindigt op 30.04.2015. Overtredingen van de verplichting kunnen vanaf 1 mei 2015 door de autoriteiten worden vervolgd en er kunnen boetes worden opgelegd. Helaas geldt dit ook voor aanbieders van gemeubileerde flats en huizen. In de regel kun je de vergunning krijgen van je vastgoedbeheerbedrijf. Veel bedrijven adverteren hun diensten online (zoek op Google naar: energieprestatiecertificaat maken).
Houd er rekening mee dat wij vanwege wettelijke vereisten vanaf 1 mei alleen nog woningen aanbieden met een energieprestatiecertificaat.
Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt
1. Aanbiedingen op Immobilienscout24:
Een bepaalde indicator voor de situatie op de woningmarkt is het aanbod op Immoscout. Het is opvallend dat het aanbod van huurappartementen een maand voor de nieuwe regulering van de makelaarskosten toeneemt en in de afgelopen twee maanden met ongeveer 15% is gestegen. Het is mogelijk dat sommige potentiële kopers hun zoektocht naar een appartement uitstellen. Dit is nog niet merkbaar in het tijdelijke woningaanbod.
- Aanbod huurwoningen:
16.07.12: 1.652 | 10.03.13: 1.576 | 11.04.14 : 1.497 | 24.04.2015 : 1.635 - Aanbod gemeubileerde flats / tijdelijk wonen:
16.07.12: 1.123 | 10.03.13: 1.152 | 11.04.14 : 1.111 | 24.04.2015 : 1.056
Flats en huizen te koop
Het aanbod van te koop staande woningen blijft krimpen. Voor flats tot €250.000 is dit zelfs dramatisch (-45% vergeleken met het jaar ervoor). Het aanbod van huizen is ook enorm gedaald (-30%).
- Verkoop van condominiums - sterk dalend aanbod:
16.07.12: 3.323 | 10.03.13: 2.158 | 11.04.14: 2.305 | 24/04/2015: 1.854 eenheden - Verkoopaanbod condominiums tot 200.000:
16.07.12: 517 | 10.03.13: 353 | 11.04.14: 250 | 24/04/2015 : 139 eenheden - Verkoopaanbod koopwoningen tot 250.000:
29.10.13 : 496 | 11.04.14: 408 | 24.04.15: 221 - Aanbod verkoop woningen:
29.10.13 : 393 | 11.04.14: 386 | 24.04.15 : 272
2 München breidt uit - Bevolkingsontwikkeling in München
Geen enkele andere grote stad in Duitsland groeit zo dynamisch als München. Volgens de laatste prognose van de stedenbouwkundige commissie zal München tussen 2013 en 2030 met 230.000 inwoners groeien. In mei 2015 wordt de grens van 1,5 miljoen inwoners overschreden. De bevolking zal naar verwachting 1,6 miljoen inwoners bereiken voor 2020 en 1.720.000 voor 2030, waarbij de laatste cijfers wijzen op een bevolking van maximaal 1.800.000 inwoners. Als deze cijfers werkelijkheid worden, zal de woningnood een belangrijk en dominant probleem blijven. De bevolking van de omliggende districten zal naar verwachting met 300.000 toenemen, wat betekent dat het gebied rond München met 600.000 inwoners zal groeien, wat overeenkomt met het huidige aantal inwoners van Düsseldorf.
3 München bouwt meer dan 50 nieuwe scholen
De sterke instroom van nieuwe inwoners stelt de stad voor compleet nieuwe uitdagingen. De schoolcapaciteit moet snel worden uitgebreid. Een investeringsvolume van 4,5 miljard is gepland voor 27 nieuwe basisscholen, 3 middelbare scholen, 5 ondersteuningscentra, 5 middelbare scholen, 7 gymnasia, 4 vakscholen en 44 scholen zullen worden uitgebreid tot 2030. Het is een van de grootste of zelfs het grootste schoolbouwprogramma in Europa.
4 De grootste woningbouwprojecten in München
Waar zullen de vele mensen die naar de regio München willen verhuizen in de toekomst betaalbare huisvesting vinden? Hoe kunnen de lokale autoriteiten voldoende bebouwbare gebieden aanwijzen? Een gigantische taak voor de autoriteiten en projectontwikkelaars. Feit is dat de huidige bouwactiviteit te laag is om voldoende soelaas te bieden. De grondprijzen zijn de afgelopen 10 jaar verdubbeld, wat een van de belangrijkste redenen is voor de zeer hoge vastgoedprijzen.
| De grootste projecten gepland voor de komende jaren: | Eenheden |
|---|---|
| München West (Freiham) | 4.000 |
| München-Noord (Bayernkaserne, Heidemannstr.) | 4.000 |
| München-West - Pasing (Paul-Gerhardt-Allee) | 2.400 |
| München-Noord-Oost (Prinz-Eugen-Kaserne, Cosimastr.) | 1.800 |
| München-Noord (Funkkaserne, Frankfurter Ring) | 1.700 |
| München-Haidhausen (Paulaner-terrein) | 1.400 |
| München-Oost (Friedensstraße) | 1.400 |
| München-Zuid - Obersendling (Campus Zuid/Siemens) | 1.270 |
| München-Oost - Perlach (Hochäckerstrasse) | 1.100 |
| Bron: Immobilienzeitung, Stad München, Süddeutsche Zeitung |
5. verkoop van onroerend goed
Enerzijds spreken de sterke expansie van München en het nog steeds ontoereikende nieuwbouwvolume in het voordeel van verdere investeringen in onroerend goed. Aan de andere kant zorgen de zeer hoge verkoopprijzen die momenteel haalbaar zijn ervoor dat sommige eigenaren overwegen om hun eigendom te verkopen. Het huurplafond en de commissie die de verhuurder betaalt, versterken ook de verkoopargumenten. Hier bevelen we onze voormalige medewerkster Nathalie Povlin aan, die zich inzet voor jouw verkoop en persoonlijke ondersteuning garandeert: www.myimmocoach.de. We raden altijd aan om ten minste twee adviezen in te winnen voordat je een verkooporder plaatst.
6e kantorenmarkt 1e kwartaal +16%
BNP PARIBAS REALESTATE meldt +16% voor het 1e kwartaal; het 4e kwartaal was ook zeer positief na een zwak 2e en 3e kwartaal. De leegstand blijft dalen.
Arbeidsmarkt in München - zeer robuust
De arbeidsmarkt in München liet in maart 2015 zeer robuuste cijfers zien. Met 45.964 (percentage van 4,7%) is de werkloosheid aanzienlijk lager dan in dezelfde maand vorig jaar. Er zijn meer dan 10.000 vacatures en ook de opleidingsmarkt heeft meer dan 6.000 vacatures. De economie zal dit jaar naar verwachting zeer sterk blijven. (Bron: Bundesagentur für Arbeit München)
Hypotheekrente - bijna een geschenk
Hier zijn de huidige beste waarden vanaf 24/04/2015 (effectieve rente). De (beste) waarden zijn gebaseerd op een loan-to-value ratio van 50% met een aankoopprijs van € 200.000 en 2% aflossing en zijn bedoeld als richtlijn (bron: Interhyp - www.interhyp.de)
| Termijn | Juni '05 | Juni'06 | feb'08 | Apr'10 | Feb'11 | Okt'12 | nov'13 | Apr'15 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 jaar | 2,91 % | 4,02 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | |
| 10 jaar | 3,49 % | 4,27 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | |
| 15 jaar | 3,75 % | 4,47 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | |
| 20 jaar | 3,30 % | 1,70 % | |||||||
Met vriendelijke groet, Norbert Verbücheln