- Markedet for møblerede lejligheder i Q1 - stagnation på et højt niveau
- Kun intern kommission fra juni 2015
- Energiattest obligatorisk fra 1. maj 2015
- Kort nyt om bolig- og kontorejendomsmarkedet
1. Tilbud på Immobilienscout24
2. München udvider - befolkningsudvikling i München
3. München bygger over 50 nye skoler
4. De største boligbyggerier i München
5. Salg af ejendomme
6. Kontormarkedet 1. kvartal + 16 %. - Arbejdsmarkedet i München - meget robust
- Realkreditrenter - næsten en gave
Ejendomsmarkedet er fortsat under pres
Købspriserne har nået rekordhøjder, og der investeres stadig meget. Den tyske regering er så at sige heldig, fordi lovændringen den 1. juni i øjeblikket ikke har en dæmpende effekt på investeringer i fast ejendom, blandt andet takket være ekstremt lave realkreditrenter. Der er en investeringskrise.
Markedet for møblerede lejligheder i 1. kvartal - stagnation på et højt niveau
Der blev investeret mere i møblerede lejligheder i München end i nogen anden metropol i Tyskland. Flere store lejlighedskomplekser er blevet realiseret eller befinder sig stadig i færdiggørelsesfasen. Talrige projekter vil følge i de kommende år.
Markedet for møblerede lejligheder konsoliderede sig derfor på et meget højt niveau i 1. kvartal. Næsten 900 lejligheder blev med succes formidlet af Mr. Lodge. Som forventet havde de nyligt færdiggjorte boligblokke en aflastende effekt. Antallet af forespørgsler i segmentet for 1-værelses lejligheder er faldende. Vi bemærkede dog en stigning i efterspørgslen efter 2- og 3-værelses lejligheder. Sammenlignet med året før viste april en gunstig tendens i alle segmenter (1-, 2- og 3-værelses lejligheder).
Kun intern provision fra juni 2015
Loven om ændring af lejeloven træder i kraft den 1. juni og ændrer ejendomsmarkedet fundamentalt. Lovgiveren har gjort det næsten umuligt for lejere at betale provision. Som det førende og største bureau for midlertidig indkvartering begrænser Mr. Lodge sig fortsat til udelukkende at formidle lejligheder til midlertidig brug, som ikke er underlagt huslejeloftet. Fokus er på udlejning uden tomgang. For at opnå dette er vi nødt til at arbejde effektivt, og tilbuddenes synlighed skal garanteres for potentielle lejere.
Fra 1. juni vil Mr. Lodge kun omfatte provisionsfrie lejligheder og huse til lejere. Udbyderen vil blive opkrævet en intern provision baseret på lejeaftalens varighed. Det må forventes, at markedsførings- og mægleromkostningerne vil blive inkluderet i lejen af udlejere fra juni. Vi antager, at huslejen vil være ca. 15-20% højere.
Vi vil opkræve følgende interne provision for udbydere fra 1. juni:
| Lejemål | |
|---|---|
| Op til 3 måneder | 60% af en måneds husleje inkl. moms. |
| Op til 4 måneder | 75% af en måneds husleje inkl. moms |
| Op til 5 måneder | 90% af en måneds husleje inkl. moms |
| Op til 6 måneder | 105% af en måneds husleje inkl. moms |
| Op til 7 måneder | 120% af en måneds husleje inkl. moms |
| Op til 8 måneder | 135% af en måneds husleje inkl. moms |
| Op til 9 måneder | 150% af en måneds husleje inkl. moms |
| Længere end 9 måneder | max. 150% af en måneds husleje inkl. moms |
Vi forventer, at efterspørgslen vil stige markant som følge af afskaffelsen af den eksterne provision. For mange virksomheder var forretningsmodellen med ekstern provision uattraktiv. Udlejning med intern provision er også mere attraktivt for privatpersoner. Mange internationale kunder var ikke bekendt med den eksterne provisionsmodel.
Energiattest obligatorisk fra 1. maj 2015
Overgangsperioden for forpligtelsen til at udarbejde energiattester slutter den 30.04.2015. Overtrædelser af forpligtelsen kan retsforfølges af myndighederne fra den 1. maj 2015, og der kan pålægges bøder. Det gælder desværre også for udbydere af møblerede lejligheder og huse. Som regel kan du få licensen fra dit ejendomsadministrationsselskab. Mange virksomheder reklamerer for deres tjenester på nettet (søg på Google efter: create energy performance certificate).
Bemærk, at vi på grund af lovkrav fra 1. maj kun vil tilbyde ejendomme med en energiattest.
Kortfattede nyheder om markedet for bolig- og kontorejendomme
1. Udbud på Immobilienscout24:
En vis indikator for situationen på boligmarkedet er udbuddet på Immoscout. Det er påfaldende, at udbuddet af udlejningslejligheder stiger en måned før den nye regulering af ejendomsmæglernes gebyrer og er steget med omkring 15 % i de sidste to måneder. Det er muligt, at nogle potentielle købere udskyder deres søgen efter en lejlighed. Det har endnu ikke kunnet mærkes i det midlertidige boligudbud.
- Udlejningslejligheder på tilbud:
16.07.12: 1.652 | 10.03.13: 1.576 | 11.04.14 : 1.497 | 24.04.2015 : 1.635 - Tilbud om møblerede lejligheder/midlertidigt ophold:
16.07.12: 1.123 | 10.03.13: 1.152 | 11.04.14 : 1.111 | 24.04.2015 : 1.056
Lejligheder og huse til salg
Udbuddet af ejendomme til salg fortsætter med at skrumpe. For lejligheder op til 250.000 euro har det endda været dramatisk (-45 % i forhold til året før). Udbuddet af huse er også faldet massivt (-30%).
- Udbud af ejerlejligheder - kraftigt faldende udbud:
16.07.12: 3.323 | 10.03.13: 2.158 | 11.04.14: 2.305 | 24/04/2015: 1.854 enheder - Udbud af salg af ejerlejligheder op til 200.000:
16.07.12: 517 | 10.03.13: 353 | 11.04.14: 250 | 24/04/2015 : 139 enheder - Udbud af salg af ejerlejligheder op til 250.000:
29.10.13 : 496 | 11.04.14: 408 | 24.04.15: 221 - Udbyd salg af huse:
29.10.13 : 393 | 11.04.14: 386 | 24.04.15 : 272
2 München vokser - befolkningsudvikling i München
Ingen anden storby i Tyskland vokser så dynamisk som München. Ifølge den seneste prognose fra byplanlægningsudvalget vil München vokse med 230.000 indbyggere mellem 2013 og 2030. Grænsen på 1,5 millioner indbyggere vil blive overskredet i maj 2015. Indbyggertallet forventes at nå 1,6 millioner inden 2020 og 1.720.000 inden 2030, og de seneste tal tyder på et indbyggertal på op til 1.800.000. Hvis disse tal bliver til virkelighed, vil boligmanglen fortsat være et stort og dominerende problem. Indbyggertallet i de omkringliggende distrikter forventes at stige med 300.000, hvilket betyder, at München-området vil vokse med op til 600.000 indbyggere, hvilket svarer til det nuværende indbyggertal i Düsseldorf.
3 München bygger over 50 nye skoler
Den store tilstrømning af nye indbyggere stiller byen over for helt nye udfordringer. Skolekapaciteten skal udvides hurtigt. Der er planlagt en investeringsvolumen på 4,5 milliarder til 27 nye grundskoler, 3 gymnasier, 5 støttecentre, 5 mellemskoler, 7 gymnasier, 4 erhvervsskoler, og 44 skoler vil blive udvidet inden 2030. Det er et af de største eller endda det største skolebyggeprogram i Europa.
4 De største boligbyggerier i München
Hvor skal de mange mennesker, der ønsker at flytte til München-området, finde boliger til en overkommelig pris i fremtiden? Hvordan kan de lokale myndigheder udpege tilstrækkeligt med byggemodne områder? En gigantisk opgave for myndighederne og ejendomsudviklerne. Faktum er, at den nuværende byggeaktivitet er for lav til at give tilstrækkelig aflastning. Jordpriserne er fordoblet i løbet af de sidste 10 år, hvilket er en af hovedårsagerne til de meget høje ejendomspriser.
| De største projekter, der er planlagt for de næste par år: | Enheder |
|---|---|
| München Vest (Freiham) | 4.000 |
| München-Nord (Bayernkaserne, Heidemannstr.) | 4.000 |
| München-West - Pasing (Paul-Gerhardt-Allee) | 2.400 |
| München-Nord-Øst (Prinz-Eugen-Kaserne, Cosimastr.) | 1.800 |
| München Nord (Funkkaserne, Frankfurter Ring) | 1.700 |
| München-Haidhausen (Paulaner-området) | 1.400 |
| München-øst (Friedensstraße) | 1.400 |
| München-Süd - Obersendling (Campus Syd/Siemens) | 1.270 |
| München-Øst - Perlach (Hochäckerstrasse) | 1.100 |
| Kilde: Immobilienzeitung, byen München, Süddeutsche Zeitung |
5. Salg af ejendomme
På den ene side taler Münchens stærke ekspansion og det stadig utilstrækkelige omfang af nybyggeri for yderligere investeringer i fast ejendom. På den anden side får de meget høje salgspriser, der kan opnås i øjeblikket, nogle ejere til at overveje at sælge deres ejendom. Lejeloftet og den provision, som udlejeren betaler, styrker også salgsargumenterne. Her anbefaler vi vores tidligere medarbejder Nathalie Povlin, som er engageret i dit salg og garanterer personlig støtte: www.myimmocoach.de. Vi anbefaler altid at indhente mindst to udtalelser, før du afgiver en salgsordre.
6. kontormarked 1. kvartal +16 %.
BNP PARIBAS REALESTATE rapporterer +16% for 1. kvartal; 4. kvartal var også meget positivt efter et svagt 2. og 3. kvartal. Tomgangen fortsætter med at falde.
Arbejdsmarkedet i München - meget robust
Arbejdsmarkedet i München viste meget robuste tal i marts 2015. Med 45.964 (4,7 %) er arbejdsløsheden betydeligt lavere end i samme måned sidste år. Der er over 10.000 ledige stillinger, og uddannelsesmarkedet har også over 6.000 ledige stillinger. Økonomien forventes at forblive meget stærk i år. (Kilde: Bundesagentur für Arbeit München)
Realkreditrenter - næsten en gave
Her er de aktuelt bedste værdier fra 24/04/2015 (effektiv rente). De (bedste) værdier er baseret på en belåningsgrad på 50 % med en købspris på 200.000 euro og 2 % amortisering og er vejledende (kilde: Interhyp - www.interhyp.de).
| Løbetid | Juni '05 | Juni'06 | Feb'08 | Apr'10 | Feb'11 | Oct'12 | Nov'13 | Apr'15 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år | 2,91 % | 4,02 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | |
| 10 år | 3,49 % | 4,27 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | |
| 15 år | 3,75 % | 4,47 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | |
| 20 år | 3,30 % | 1,70 % | |||||||
Med venlig hilsen Norbert Verbücheln