- Birinci çeyrekte mobilyalı daire piyasası - yüksek seviyede durgunluk
- Haziran 2015'ten itibaren sadece dahili komisyon
- Enerji performans sertifikası 1 Mayıs 2015'ten itibaren zorunludur
- Konut ve ofis emlak piyasasına ilişkin kısa haberler
1. Immobilienscout24'teki teklifler
2 Münih genişliyor - Münih'te nüfus gelişimi
3 Münih 50'den fazla yeni okul inşa ediyor
4. Münih'teki en büyük konut inşaatı projeleri
5. mülk satışları
6. ofis pazarı 1. çeyrek + %16 - Münih'te işgücü piyasası - çok sağlam
- Mortgage faiz oranları - neredeyse bir hediye
Emlak piyasası baskı altında kalmaya devam ediyor
Satın alma fiyatları rekor seviyelere ulaştı ve hala çok sayıda yatırım devam ediyor. Alman hükümeti tabiri caizse şanslı çünkü 1 Haziran'da yapılan yasa değişikliği, diğer şeylerin yanı sıra son derece düşük mortgage faiz oranları sayesinde şu anda emlak yatırımları üzerinde azaltıcı bir etkiye sahip değil. Bir yatırım krizi var.
Birinci çeyrekte mobilyalı daire piyasası - yüksek seviyede durgunluk
Münih'te mobilyalı dairelere Almanya'daki diğer tüm metropollerden daha fazla yatırım yapılmıştır. Birçok büyük apartman binası hayata geçirildi ya da halen tamamlanma aşamasında. Önümüzdeki yıllarda bunu çok sayıda proje izleyecektir.
Eşyalı daire piyasası bu nedenle 1. çeyrekte çok yüksek bir seviyede konsolide oldu. Mr. Lodge tarafından yaklaşık 900 daireye başarıyla aracılık edilmiştir. Beklendiği gibi, yeni tamamlanan daire blokları rahatlatıcı bir etki yarattı. Bir yatak odalı daire segmentindeki talep sayısı azalıyor. Ancak 2 ve 3 odalı dairelere yönelik talepte bir artış gözlemledik. Nisan ayı, bir önceki yıla kıyasla tüm segmentlerde (1, 2 ve 3+ odalı daireler) olumlu bir eğilim göstermiştir.
Haziran 2015'ten itibaren sadece dahili komisyon
Kiracılık Yasası Değişiklik Yasası 1 Haziran'da yürürlüğe giriyor ve emlak piyasasını temelden değiştiriyor. Yasa koyucu, kiracıların komisyon ödemesini neredeyse imkansız hale getirmiştir. Geçici konaklama için önde gelen ve en büyük acente olan Mr. Lodge, kendisini kira sınırına tabi olmayan geçici kullanım için dairelerin özel aracılığı ile sınırlamaya devam ediyor. Odak noktamız, boş yer kalmadan kiralama yapmaktır. Bunu başarmak için verimli çalışmalı ve muhtemel kiracılar için tekliflerin görünürlüğü garanti altına alınmalıdır.
1 Haziran'dan itibaren Mr. Lodge, kiracılar için yalnızca komisyonsuz daire ve evleri içerecektir. Sağlayıcıdan, kiracılık sözleşmesinin süresine bağlı olarak dahili bir komisyon alınacaktır. Pazarlama ve aracılık maliyetlerinin Haziran ayından itibaren ev sahipleri tarafından kiraya dahil edilmesi beklenmektedir. Kiranın yaklaşık %15-20 daha yüksek olacağını varsayıyoruz.
Sağlayıcılar için 1 Haziran'dan itibaren aşağıdaki iç komisyonu uygulayacağız:
| Kiracılıklar | |
|---|---|
| 3 aya kadar | KDV dahil bir aylık kiranın %60'ı. |
| 4 aya kadar | KDV dahil bir aylık kira bedelinin %75'i |
| 5 aya kadar | KDV dahil bir aylık kiranın %90'ı |
| 6 aya kadar | KDV dahil bir aylık kira bedelinin %105'i |
| 7 aya kadar | KDV dahil bir aylık kira bedelinin %120'si |
| 8 aya kadar | KDV dahil bir aylık kira bedelinin %135'i |
| 9 aya kadar | KDV dahil bir aylık kira bedelinin %150'si |
| 9 aydan daha uzun | KDV dahil bir aylık kira bedelinin en fazla %150'si |
Harici komisyonun kaldırılmasının bir sonucu olarak talebin önemli ölçüde artmasını bekliyoruz. Birçok şirket için harici komisyonlu iş modeli cazip değildi. Dahili komisyonla kiralama özel şahıslar için de daha cazip. Birçok uluslararası müşteri harici komisyon modeline aşina değildi.
Enerji performans sertifikası 1 Mayıs 2015'ten itibaren zorunludur
Enerji kimlik belgesi yükümlülüğüne ilişkin geçiş dönemi 30.04.2015 tarihinde sona ermektedir. 1 Mayıs 2015 tarihinden itibaren yükümlülüğün ihlali halinde yetkili makamlar tarafından dava açılabilecek ve para cezaları uygulanabilecektir. Ne yazık ki bu durum mobilyalı daire ve ev tedarikçileri için de geçerlidir. Kural olarak, ruhsatı mülk yönetim şirketinizden alabilirsiniz. Birçok şirket hizmetlerinin reklamını internet üzerinden yapmaktadır (Google'da şu aramayı yapın: enerji performans sertifikası oluşturun).
Yasal gereklilikler nedeniyle, 1 Mayıs'tan itibaren yalnızca enerji performans sertifikasına sahip mülkler sunacağımızı lütfen unutmayın.
Konut ve ofis emlak piyasasına ilişkin kısa haberler
1. Immobilienscout24'teki teklifler:
Konut piyasasındaki durumun belirli bir göstergesi Immoscout'taki arzdır. Emlakçı ücretlerine ilişkin yeni düzenlemeden bir ay önce kiralık daire arzının artması ve son iki ayda yaklaşık %15 oranında yükselmesi dikkat çekicidir. Bazı potansiyel alıcıların daire arayışlarını erteliyor olması mümkündür. Bu durum geçici konut arzında henüz fark edilmemiştir.
- Kiralık daireler teklif ediliyor:
16.07.12 : 1.652 | 10.03.13 : 1.576 | 11.04.14 : 1.497 | 24.04. 2015 : 1.635 - Eşyalı daireler / geçici yaşam teklif edin:
16.07.12 : 1.123 | 10.03.13 : 1.152 | 11.04.14 : 1.111 | 24.04. 2015 : 1.056
Satılık daire ve evler
Satılık mülk arzı daralmaya devam ediyor. Hatta 250.000 €'ya kadar olan daireler için bu durum dramatik bir hal almıştır (bir önceki yıla kıyasla -%45). Konut arzı da büyük ölçüde düşmüştür (-%30).
- Kat mülkiyeti satış arzı - arzda keskin düşüş:
16.07.12 : 3.323 | 10.03.13 : 2.158 | 11.04.14 : 2.305 | 24/04/2015 : 1.854 adet - 200,000'e kadar kat mülkiyeti satış teklifi:
16.07.12 : 517 | 10.03.13 : 353 | 11.04.14: 250 | 24/04/2015 : 139 adet - 250,000'e kadar kat mülkiyeti satış teklifi:
29.10.13 : 496 | 11.04.14 : 408 | 24.04.15 : 221 - Teklif satış evleri:
29.10.13 : 393 | 11.04.14 : 386 | 24.04.15 : 272
2 Münih genişliyor - Münih'te nüfus gelişimi
Almanya'da başka hiçbir büyük şehir Münih kadar dinamik bir şekilde büyümemektedir. Şehir planlama komitesinin son tahminlerine göre Münih 2013-2030 yılları arasında 230.000 kişi büyüyecek. Mayıs 2015'te 1,5 milyon nüfus sınırı aşılacaktır. Nüfusun 2020'den önce 1,6 milyona ve 2030'da 1.720.000'e ulaşması beklenirken, son rakamlar nüfusun 1.800.000'e kadar çıkabileceğini gösteriyor. Bu rakamlar gerçeğe dönüşürse, konut sıkıntısı büyük ve baskın bir sorun olmaya devam edecektir. Çevredeki ilçelerin nüfusunun 300.000 artması beklenmektedir; bu da Münih bölgesinin 600.000 kişiye kadar büyüyeceği anlamına gelmektedir ki bu da Düsseldorf'un şu anki nüfusuna eşittir.
3 Münih 50'den fazla yeni okul inşa ediyor
Yeni sakinlerin güçlü akını, kenti tamamen yeni zorluklarla karşı karşıya bırakmaktadır. Okul kapasitelerinin hızla artırılması gerekmektedir. 2030'a kadar 27 yeni ilkokul, 3 ortaokul, 5 destek merkezi, 5 ortaokul, 7 gramer okulu, 4 meslek okulu ve 44 okulun genişletilmesi için 4,5 milyarlık bir yatırım hacmi planlanmaktadır. Bu, Avrupa'daki en büyük okul inşaat programlarından biri, hatta en büyüğüdür.
4 Münih'teki en büyük konut inşaat projeleri
Münih bölgesine taşınmak isteyen çok sayıda insan gelecekte uygun fiyatlı konutları nerede bulacak? Yerel yönetimler yeterli inşa edilebilir alanları nasıl belirleyebilir? Yetkililer ve emlak geliştiricileri için devasa bir görev. Gerçek şu ki, mevcut inşaat faaliyetleri yeterli rahatlamayı sağlayamayacak kadar düşük. Arazi fiyatları son 10 yılda iki katına çıkmıştır, bu da çok yüksek emlak fiyatlarının ana nedenlerinden biridir.
| Önümüzdeki birkaç yıl için planlanan en büyük projeler: | Birimler |
|---|---|
| Münih Batı (Freiham) | 4.000 |
| Münih-Kuzey (Bayernkaserne, Heidemannstr.) | 4.000 |
| Münih-Batı - Pasing (Paul-Gerhardt-Allee) | 2.400 |
| Münih-Kuzey-Doğu (Prinz-Eugen-Kaserne, Cosimastr.) | 1.800 |
| Münih Kuzey (Funkkaserne, Frankfurter Ring) | 1.700 |
| Münih-Haidhausen (Paulaner sitesi) | 1.400 |
| Münih-Doğu (Friedensstraße) | 1.400 |
| Münih-Güney - Obersendling (Güney Kampüsü/Siemens) | 1.270 |
| Doğu Münih - Perlach (Hochäckerstrasse) | 1.100 |
| Kaynak: Immobilienzeitung, Münih Belediyesi, Süddeutsche Zeitung |
5. Mülk satışı
Bir yandan Münih'in güçlü büyümesi ve hala yetersiz olan yeni inşaat hacmi, gayrimenkule daha fazla yatırım yapılmasını destekliyor. Öte yandan, şu anda ulaşılabilen çok yüksek satış fiyatları, bazı mülk sahiplerinin mülklerini satmayı düşünmelerine neden oluyor. Kira üst sınırı ve ev sahibi tarafından ödenen komisyon da satış argümanlarını güçlendiriyor. Burada, satışınıza kendini adamış ve kişisel desteği garanti eden eski çalışanımız Nathalie Povlin'i öneriyoruz: www. myimmocoach.de. Bir satış emri vermeden önce her zaman en az iki görüş almanızı öneririz.
6. ofis pazarı 1. çeyrek +%16
BNP PARIBAS REALESTATE 1. Çeyrek için +%16 rapor etmiştir; zayıf geçen 2. ve 3. çeyreğin ardından 4. çeyrek de oldukça olumlu geçmiştir. Boşluk oranı düşmeye devam etmektedir.
Münih'te işgücü piyasası - çok sağlam
Münih işgücü piyasası Mart 2015'te çok güçlü rakamlar gösterdi. İşsizlik oranı 45.964 ile (%4,7) geçen yılın aynı ayına göre önemli ölçüde düşüktür. İş piyasasında 10.000'in üzerinde boş pozisyon ve eğitim piyasasında da 6.000'in üzerinde boş pozisyon bulunmaktadır. Ekonominin bu yıl çok güçlü kalması bekleniyor. (Kaynak: Münih Federal İş Ajansı)
Mortgage faiz oranları - neredeyse bir hediye
İşte 24/04/2015 tarihli güncel en iyi değerler (efektif faiz oranı). (En iyi) değerler, 200.000 € satın alma fiyatı ve %2 amortisman ile %50 kredi-değer oranına atıfta bulunur ve bir rehber olarak tasarlanmıştır (kaynak: Interhyp - www.interhyp.de)
| Dönem | Haziran '05 | Haziran'06 | Şubat'08 | Nisan'10 | Şubat'11 | Ekim'12 | Kasım'13 | Nisan'15 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 yıl | 2,91 % | 4,02 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | |
| 10 yıl | 3,49 % | 4,27 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | |
| 15 yıl | 3,75 % | 4,47 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | |
| 20 yıl | 3,30 % | 1,70 % | |||||||
Saygılarımla, Norbert Verbücheln