- Trg opremljenih stanovanj v prvem četrtletju - stagnacija na visoki ravni
- Od junija 2015 samo interno naročanje
- Energetska izkaznica obvezna od 1. maja 2015
- Novice na kratko o trgu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin
1. Ponudbe na portalu Immobilienscout24
2. München se širi - razvoj prebivalstva v Münchnu
3 München gradi več kot 50 novih šol
4. Največji projekti stanovanjske gradnje v Münchnu
5. prodaja nepremičnin
6. Trg pisarn v prvem četrtletju + 16 % - Trg dela v Münchnu - zelo močan
- Hipotekarne obrestne mere - skoraj darilo
Nepremičninski trg ostaja pod pritiskom
Nakupne cene so dosegle rekordne vrednosti, še vedno pa se veliko vlaga. Nemška vlada ima tako rekoč srečo, saj sprememba zakonodaje 1. junija trenutno ne vpliva na zmanjšanje naložb v nepremičnine, med drugim zaradi izjemno nizkih obrestnih mer za hipotekarne kredite. Obstaja naložbena kriza.
Trg opremljenih stanovanj v 1. četrtletju - stagnacija na visoki ravni
V Münchnu je bilo v opremljena stanovanja vloženih več sredstev kot v kateri koli drugi metropoli v Nemčiji. Več velikih stanovanjskih stavb je bilo realiziranih ali pa so še vedno v zaključni fazi. V prihodnjih letih bodo sledili številni projekti.
Trg opremljenih stanovanj se je zato v prvem četrtletju utrdil na zelo visoki ravni. Mr. Lodge je uspešno posredoval za skoraj 900 stanovanj. Po pričakovanjih so na novo dokončani stanovanjski bloki imeli razbremenilni učinek. Število povpraševanj v segmentu enosobnih stanovanj se zmanjšuje. Opazili pa smo povečanje povpraševanja po 2- in 3-sobnih stanovanjih. V primerjavi s prejšnjim letom se je aprila pokazal ugoden trend v vseh segmentih (1-, 2- in 3-sobna stanovanja).
Samo interno naročilo od junija 2015
1. junija je začel veljati Zakon o spremembah najemnega prava, ki korenito spreminja nepremičninski trg. Zakonodajalec je namreč najemnikom skoraj onemogočil plačevanje provizije. Gospod Lodge se kot vodilna in največja agencija za začasno nastanitev še naprej omejuje na izključno posredovanje stanovanj za začasno uporabo, za katera ne velja zgornja meja najemnine. Osredotoča se na oddajanje stanovanj brez prostih mest. Da bi to dosegli, moramo delati učinkovito, potencialnim najemnikom pa mora biti zagotovljena prepoznavnost ponudb.
Od 1. junija dalje bo podjetje Mr. Lodge vključevalo le stanovanja in hiše za najemnike brez provizije. Ponudniku bo zaračunana interna provizija, ki bo temeljila na trajanju najemne pogodbe. Pričakovati je, da bodo najemodajalci od junija dalje stroške trženja in posredovanja vključili v najemnino. Predvidevamo, da bo najemnina višja za približno 15-20 %.
Od 1. junija bomo ponudnikom zaračunavali naslednjo interno provizijo:
| Najemna razmerja | |
|---|---|
| Do 3 mesecev | 60 % enomesečne najemnine z DDV. |
| Do 4 mesecev | 75 % enomesečne najemnine z DDV |
| Do 5 mesecev | 90 % enomesečne najemnine z DDV |
| Do 6 mesecev | 105 % enomesečne najemnine z DDV |
| Do 7 mesecev | 120 % enomesečne najemnine z DDV |
| Do 8 mesecev | 135 % enomesečne najemnine z DDV |
| Do 9 mesecev | 150 % enomesečne najemnine z DDV |
| Več kot 9 mesecev | največ 150 % enomesečne najemnine z DDV |
Pričakujemo, da se bo povpraševanje zaradi ukinitve zunanje komisije znatno povečalo. Poslovni model z zunanjo provizijo je bil za mnoga podjetja neprivlačen. Najem z notranjo provizijo je privlačnejši tudi za fizične osebe. Številne mednarodne stranke modela zunanje provizije niso poznale.
Energetska izkaznica obvezna od 1. maja 2015
Prehodno obdobje za obvezno energetsko izkaznico se konča 30. 4. 2015. Organi lahko kršitve obveznosti preganjajo od 1. 5. 2015 in izrekajo globe. Žal to velja tudi za ponudnike opremljenih stanovanj in hiš. Praviloma lahko dovoljenje pridobite pri podjetju za upravljanje nepremičnin. Številna podjetja svoje storitve oglašujejo na spletu (v Googlu poiščite: izdelava energetske izkaznice).
Upoštevajte, da bomo zaradi zakonskih zahtev od 1. maja dalje ponujali le nepremičnine z energetsko izkaznico.
Kratke novice o trgu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin
1. Ponudbe na portalu Immobilienscout24:
Določen pokazatelj razmer na stanovanjskem trgu je ponudba na portalu Immoscout. Presenetljivo je, da se ponudba najemnih stanovanj povečuje mesec dni pred novo uredbo o pristojbinah nepremičninskih posrednikov in se je v zadnjih dveh mesecih povečala za približno 15 %. Možno je, da nekateri potencialni kupci odlagajo iskanje stanovanja. V začasni ponudbi stanovanj to še ni opazno.
- Ponudba najemnih stanovanj:
16.07.12 : 1.652 | 10.03.13 : 1.576 | 11.04.14 : 1.497 | 24.04. 2015 : 1.635 - Ponudba opremljenih stanovanj / začasno bivanje:
16.07.12 : 1.123 | 10.03.13 : 1.152 | 11.04.14 : 1.111 | 24.04. 2015 : 1.056
Stanovanja in hiše za prodajo
Ponudba nepremičnin za prodajo se še naprej zmanjšuje. Pri stanovanjih do 250.000 EUR je bilo to celo dramatično (-45 % v primerjavi s prejšnjim letom). Močno se je zmanjšala tudi ponudba hiš (-30 %).
- Ponudba za prodajo stanovanjskih nepremičnin - ponudba se je močno zmanjšala:
16.07.12 : 3.323 | 10.03.13 : 2.158 | 11.04.14 : 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 enot - Ponudba za prodajo kondominijev do 200.000:
16.07.12 : 517 | 10.03.13 : 353 | 11.04.14: 250 | 24.4.2015: 139 enot - Ponudba za prodajo kondominijev do 250.000:
29.10.13 : 496 | 11.04.14 : 408 | 24.04.15 : 221 - Ponudba za prodajo hiš:
29.10.13 : 393 | 11.04.14 : 386 | 24.04.15 : 272
2 München se širi - razvoj prebivalstva v Münchnu
Nobeno drugo večje mesto v Nemčiji se ne razvija tako dinamično kot München. Po zadnji napovedi odbora za urbanizem se bo München med letoma 2013 in 2030 povečal za 230.000 prebivalcev. Meja 1,5 milijona prebivalcev bo presežena maja 2015. Pred letom 2020 naj bi število prebivalcev doseglo 1,6 milijona, do leta 2030 pa 1.720.000, pri čemer najnovejši podatki kažejo, da bo število prebivalcev doseglo 1.800.000. Če se bodo te številke uresničile, bo pomanjkanje stanovanj še naprej glavno in prevladujoče vprašanje. Število prebivalcev okoliških okrožij naj bi se povečalo za 300.000, kar pomeni, da se bo širše območje Münchna povečalo za 600.000 prebivalcev, kar je sedanje število prebivalcev Düsseldorfa.
3 München gradi več kot 50 novih šol
Močan pritok novih prebivalcev predstavlja za mesto povsem nove izzive. Šolske zmogljivosti je treba hitro razširiti. Za 27 novih osnovnih šol, 3 srednje šole, 5 podpornih centrov, 5 srednjih šol, 7 gimnazij, 4 poklicne šole, do leta 2030 pa bo razširjenih 44 šol, je načrtovan obseg naložb v višini 4,5 milijarde EUR. To je eden največjih ali celo največji program gradnje šol v Evropi.
4 Največji projekti stanovanjske gradnje v Münchnu
Kje bodo številni ljudje, ki se želijo preseliti na širše območje Münchna, v prihodnosti našli cenovno dostopna stanovanja? Kako lahko lokalne oblasti določijo zadostna območja, na katerih je mogoče graditi? To je velikanska naloga za oblasti in nepremičninske investitorje. Dejstvo je, da je trenutna gradbena dejavnost prenizka, da bi lahko zagotovila zadostno razbremenitev. Cene zemljišč so se v zadnjih desetih letih podvojile, kar je eden glavnih razlogov za zelo visoke cene nepremičnin.
| Največji projekti, načrtovani za naslednjih nekaj let: | Enote |
|---|---|
| München West (Freiham) | 4.000 |
| München-sever (Bayernkaserne, Heidemannstr.) | 4.000 |
| München-zahod - Pasing (Paul-Gerhardt-Allee) | 2.400 |
| München-severovzhod (Prinz-Eugen-Kaserne, Cosimastr.) | 1.800 |
| München sever (Funkkaserne, Frankfurter Ring) | 1.700 |
| München-Haidhausen (območje Paulaner) | 1.400 |
| München-vzhod (Friedensstraße) | 1.400 |
| München-jug - Obersendling (kampus jug/Siemens) | 1.270 |
| München vzhod - Perlach (Hochäckerstrasse) | 1.100 |
| Vir: München - München, München, München, München, München, München, München, München, München, München: Immobilienzeitung, mesto München, Süddeutsche Zeitung |
5. prodaja nepremičnin
Močna širitev Münchna in še vedno nezadosten obseg novogradenj po eni strani govorita v prid nadaljnjim naložbam v nepremičnine. Po drugi strani pa zelo visoke prodajne cene, ki jih je trenutno mogoče doseči, povzročajo, da nekateri lastniki razmišljajo o prodaji svojih nepremičnin. Tudi zgornja meja najemnine in provizija, ki jo plačuje najemodajalec, krepita argumente za prodajo. Pri tem vam priporočamo našo nekdanjo uslužbenko Nathalie Povlin, ki se zavzema za vašo prodajo in zagotavlja osebno podporo: www. myimmocoach.de. Vedno priporočamo, da pred oddajo naročila za prodajo pridobite vsaj dve mnenji.
6. Trg pisarniških prostorov 1. četrtletje +16 %
BNP PARIBAS REALESTATE poroča o +16 % za 1. četrtletje; tudi 4. četrtletje je bilo po šibkem 2. in 3. četrtletju zelo pozitivno. Stopnja nezasedenih prostorov se še naprej zmanjšuje.
Trg dela v Münchnu - zelo močan
Trg dela v Münchnu je marca 2015 pokazal zelo solidne podatke. Stopnja brezposelnosti, ki je znašala 45.964 (stopnja 4,7 %), je bistveno nižja kot v istem mesecu lani. Na voljo je več kot 10.000 prostih delovnih mest, več kot 6.000 prostih delovnih mest pa je tudi na trgu usposabljanja. Pričakuje se, da bo gospodarstvo v letošnjem letu ostalo zelo močno. (Vir: Zvezni zavod za zaposlovanje v Münchnu)
Hipotekarne obrestne mere - skorajda darilo
Tukaj so trenutno najboljše vrednosti z dne 24. 4. 2015 (efektivna obrestna mera). (Najboljše) vrednosti temeljijo na 50-odstotnem razmerju med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri nakupni ceni 200.000 EUR in 2-odstotni amortizaciji ter so namenjene kot vodilo (vir: Interhyp - www.interhyp.de)
| Obdobje | Junij '05 | Junij'06 | Februar'08 | april'10 | Februar'11 | Oktober'12 | november'13 | Apr'15 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 let | 2,91 % | 4,02 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | |
| 10 let | 3,49 % | 4,27 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | |
| 15 let | 3,75 % | 4,47 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | |
| 20 let | 3,30 % | 1,70 % | |||||||
Vaš, Norbert Verbücheln