Ons regelmatige marktrapport is bedoeld om een algemeen overzicht te geven en u te helpen om uw eigen indruk te vormen van de marktontwikkelingen en de algemene gegevens over de vastgoedmarkt in München. Het themaoverzicht:
- Tijdelijk wonen - robuuste vraag in de 1e helft van 2019
- Vastgoedmarkt München in terugblik - aanhoudende prijsstijging, langere transactietijden
- Vastgoedverkoop door Mr. Lodge - sterk aanbod in 2019
- Bouwvergunningen - daling van 29%
- Bouwvergunningen voor flats in de regio München
- Nieuws over de huurstop
- Bevolkingsgroei 2018/2019 in München
- Kantorenmarkt - zwakkere trend
- Arbeidsmarkt in München
- Hypotheekrente op historisch dieptepunt
De gemeubileerde flatmarkt - robuuste vraag in de eerste helft van 2019
In het 1e en 2e kwartaal profiteerde Mr. Lodge van een robuuste, stabiele vraag en een betere makelaardij dan vorig jaar. Vooral het segment van de 1-slaapkamerappartementen kende een duidelijke vraagoverschot. De markt kon goed omgaan met het extra aanbod van nieuwe pensions , mede dankzij twee sterke beurzen: BAU in januari en vooral 's werelds grootste beurs BAUMA in april.
Het aanbod ligt momenteel ongeveer op hetzelfde niveau als vorig jaar, met een licht stijgende trend. Huizen en grote appartementen hebben een kort of zeer kort aanbod als gevolg van seizoensgebonden factoren.
Vooruitzichten: We verwachten dat het aanbod in het segment van 1- tot 3-kamerappartementen zal toenemen. We verwachten daarom een lichte daling van de vraaghuren. Het extra aanbod van de flathotels die nog steeds worden gebouwd, zal een drukkend effect hebben op de prijzen.
Wat beïnvloedt een succesvolle verhuur naast de locatie en de huurprijs?
- Internet: 90% van de aanbieders heeft de appartementen uitgerust met internet. Een gebrek aan internettoegang kan een zeer negatieve invloed hebben op het succes van de verhuur.
- Wasmachine: 70% van de aanbieders biedt een eigen wasmachine aan in de flat - een belangrijk criterium voor veel toekomstige huurders.
- Ondergrondse parkeergarage: Voor grotere, duurdere flats kan het ontbreken van een ondergrondse parkeergarage een uitsluitingscriterium zijn.
- Inrichting: Is de inrichting eigentijds, modern en afgestemd op de behoeften van de huurder?
- Inrichting: De staat of ouderdom van het sanitair, de keuken en de vloeren zijn doorslaggevende criteria voor huurders.
Het team van onze afdeling inrichting helpt je om je woning succesvol en duurzaam te verhuren. We adviseren je graag. Meer informatie vind je hier.
Heb je vragen over mogelijke verbeteringen? Zijn de huur, inrichting en/of aankleding van je woning concurrerend? Onze adviesdienst voor verhuurders ondersteunt je: Dietmar Schlüter, Lisa Hessner, Steven Meyer, Veronika Schimon en Norbert Verbücheln:
Tel.: 089 340 823-44
Vastgoedmarkt München in terugblik: Aanhoudende prijsstijging, langere transactietijden
Verkopers konden in 2018 verdere prijsstijgingen realiseren op de residentiële vastgoedmarkt - met een lichte daling in de verkoop. Grondprijzen stegen het meest: +11%. Condominiums op gemiddelde locaties stegen met 8% en vrijstaande huizen met 10% in het voorgaande jaar. Nieuw gebouwde twee-onder-een-kapwoningen in München waren gemiddeld 1,2 miljoen euro waard. Een tussenwoning in wederverkoop werd verkocht voor 795.000 euro. De verkooptijden namen toe. Een ontwikkeling die Mr. Lodge ook kan bevestigen. Kopers worden kritischer.
De prognoses voor de markt in München zijn heel anders. Prof. Dr. Simons, CEO van het analysebedrijf Empirica, voorziet een mogelijke daling van de koopprijzen tot 25 à 33% in de komende jaren als gevolg van minder nieuwkomers en een sterke bouwactiviteit. Immowelt publiceerde een prognose die een prijsstijging van ongeveer 60% voorspelt tot een gemiddelde van EUR 11.380 per vierkante meter in 2030. Grote contrasten in de prognoses. Economische ontwikkeling, bouwactiviteit en de instroom van nieuwe bewoners zullen zeker van invloed zijn op de waarde van dergelijke prognoses.
Huizenverkoop door Mr. Lodge - 2019 sterk aanbod
2019 begon wat voorzichtig, maar sinds maart is er meer verkoopinteresse. Het niveau ligt momenteel boven dat van vorig jaar. Mr. Lodge was in 2018 al in staat om het verkoopresultaat van zijn vastgoed met 35% te verhogen. Voor de rest van 2019 blijven we eersteklas verkoopprijzen verwachten, met in sommige gevallen iets langere verkooptijden. Ook u kunt profiteren van onze ervaring als u uw eigendom wilt verkopen.
Ook jij kunt profiteren van onze expertise en ons ervaren verkoopteam als je je huis wilt verkopen.
Uw voordelen in één oogopslag:
- Verkoopadvies door bewezen vastgoedexperts met jarenlange ervaring.
- Uitstekende presentatie van het onroerend goed met foto's van topkwaliteit door Mr. Lodge.
- Virtuele rondleidingen met 360°- en 3D-weergaven
- We bereiden eigendommen voor op de verkoop door middel van home staging als dit gepast en gewenst is. (Dit is tot op zekere hoogte gratis voor de verkoper).
- We bieden financieringsadvies en bemiddeling uit één hand.
Naast de gebruikelijke publicaties op de gebruikelijke internetportalen en onze homepage, bieden wij onze verkopers een uitgebreide, potentiële groep kopers door onze vele verhuurderscontacten (bijv. onze huidige verhuurders die geïnteresseerd zijn in kopen en/of flyeradvertenties in de buurt van het te koop staande huis om latent geïnteresseerde kopers uit de buurt aan te spreken).
Huidige verkoopaanbiedingen vind je hier.
Onze verkoopafdeling adviseert u graag.
Uw contactpersoon:
Dipl.-Kfm., Bankier Peter Sarta, Verkoopmanager
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Bouwvergunningen - min 29% in München
In de eerste 4 maanden (1 januari tot 30 april 2019) was er een drastische daling van het aantal bouwvergunningen voor flats in München en sommige districten.
- Stad München: 2936 (4129) -28,9%
- München district: 548 (600) -8,7%
- Dachau: 209 (233) -10,3%
- Ebersberg: 360 (141) +155,3%
- Erding: 252 (222) +13,5%
- Freising: 327 (668) -51,0%
- Fürstenfeldbruck: 207 (299) -41,0%
- Starnberg: 275 (229) +20,1%
Bron: Beiers Staatsbureau voor Statistiek
2018 - Na een stijging van het aantal bouwvergunningen voor appartementen met 38% in 2017, werden er in 2018 7,7% minder eenheden goedgekeurd in de stad München. Het aantal bedroeg 10.992 eenheden. Dit is nog steeds een zeer hoog cijfer in een langetermijnvergelijking. Als we kijken naar alle onderstaande districten, inclusief de stad München, werden er in 2018 ongeveer 1% minder bouwvergunningen afgegeven. De districten Freising realiseerden een sterke groei van meer dan 50% en de districten München en Starnberg meer dan 20%.
Cijfers over bouwvergunningen voor flats in de regio München:
Periode van 1 januari tot 31 december 2018 (verandering ten opzichte van dezelfde periode in 2017) in detail:
- Stad München: 10.992 (11.910) -7,7%
- Landkreis München: 2.228 (1.965) +21%
- Dachau: 767 (863) -11,1%
- Ebersberg: 634 (668) -5,1%
- Erding: 699 (900) -22,3%
- Fürstenfeldbruck: 966 (846) +14,2%
- Freising: 1.434 (948) +51,3%
- Starnberg: 777 (606) +28,2%
Bron: Beiers Staatsbureau voor Statistiek
De bouwachterstand (goedgekeurde maar nog niet gestarte woningen en woningen in aanbouw) in de stad München bedroeg op 31 december 2017 al 25.525 eenheden en zal op 31 december 2018 waarschijnlijk niet kleiner zijn. De reden hiervoor is het gebrek aan beschikbare vakmensen en bouwdiensten als gevolg van de algemene bouwhausse.
Bron: Gemeente München
Nieuws over de huurbevriezing:
Het is momenteel onwaarschijnlijk dat de huurlimiet, die op 1 januari 2019 werd aangescherpt, in Beieren zal worden toegepast, omdat deze al verschillende keren door de rechtbank ongeldig is verklaard. De deelstaatregering bereidt een nieuwe regeling voor, die in de zomer van kracht moet worden. In de politiek wordt gesproken over een verdere aanzienlijke aanscherping van de huurstop en een verlenging met 5 jaar. Omdat er zoveel wordt besproken en gedebatteerd, is het nog maar de vraag wat er uiteindelijk wordt ingevoerd. In het ergste geval zou de hele vastgoedmarkt negatieve gevolgen ondervinden. Daarom is er terughoudendheid om verdere maatregelen te nemen.
Bevolkingsgroei in München in 2018 - terug op schema voor groei in 2019:
Na een jaar van bevolkingsdaling steeg de totale bevolking in München eind december 2018 met 16.155 tot 1.542.211 mensen (december 2017: 1.526.056 mensen | december 2016: 1.542.860). Het geboorteoverschot in 2018 was 6.143. Als rekening wordt gehouden met het geboorteoverschot, is er een migratietoename van 10.012 (immigratie - emigratie).
Verandering per bevolkingsgroep:
- Totale bevolking: +16.155
- Duitse bevolking: +4.695
- Uit EU-landen: +3.932
- Totaal uit het buitenland: +11.460
In de periode van 1 januari tot 31 mei 2019 was er een verdere groei tot 1.547.437 (+5.226). Als we dit extrapoleren naar één jaar, zou de bevolking in 2019 met nog eens 12.500 mensen groeien.
Kantorenmarkt München Q1 2019 - zwakkere trend
Na een zeer hoog verhuurvolume in 2018 werd in het eerste kwartaal van 2019 ongeveer 17% minder ruimte verhuurd (Cushman&Wakefield, BNB Parisbas Real Estate). Het percentage voorverhuringen is over het algemeen erg hoog. Dit betekent dat ruimte soms wel 3 tot 4 jaar wordt verhuurd voordat deze beschikbaar komt. Een deel van de verhuurde kantoorruimte is nog niet in aanbouw. De lage leegstand is verder gedaald en neigt naar nul in het stadscentrum.
Arbeidsmarkt in München mei 2019:
De arbeidsmarkt van München blijft stabiel. De werkloosheid bedroeg in mei 2019 29.836 (cijfer 3,4%), een daling ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar (cijfer 3,7%). Het aantal vacatures (10.377 in totaal) ligt iets onder dat van vorig jaar.
Bron: Bundesagentur für Arbeit München
De hypotheekrente is historisch laag:
Hier zijn de huidige beste waarden vanaf november 2019 (effectieve rente). De (beste) waarden verwijzen naar een loan-to-value ratio van 50 % met een aankoopprijs van 400.000 euro en 2 % afschrijving en zijn bedoeld als richtlijn (bron: Interhyp - www.interhyp.de).
| Termijn | Feb '08 | Apr '08 | Okt '12 | Nov '13 | Apr '15 | Sep '16 | Ma '17 | Ma '18 | Mei '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 jaar | 4,19 % | 2,75 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % |
| 10 jaar | 4,48 % | 3,57 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % |
| 15 jaar | 4,63 % | 4,02 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % |
| 20 jaar | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % |
We willen van deze gelegenheid gebruik maken om u te bedanken voor de goede samenwerking en kijken uit naar een verdere succesvolle tijd.
Norbert Verbücheln, algemeen directeur
T.: 089 340 823 16 | norbert.verbuecheln@mrlodge.de