Az értékesítési folyamat minden fázisában erős partnerként állunk az Ön mellett.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Ingatlanértékesítési vezető
A müncheni szabványos telekérték:
Hogyan alakulnak az árak
A szokásos telekérték a legfontosabb mutató, amely jelentősen befolyásolja az ingatlanpiacot Münchenben és más városokban. A magas egységes telekérték magas ingatlanárakat biztosít . Ezért kulcsszerepet játszik az ingatlanértékelésben és az árképzésben.
- Mi a szokásos telekérték?
- Hogyan és ki számítja ki a müncheni egységes telekértéket?
- Mi a különbség a földterületi normaérték, a tényleges telekérték és a piaci érték között?
- Miért fontos a müncheni egységes telekérték?
- Hogyan alakul a szokásos telekérték a különböző müncheni városrészekben?
- A müncheni ingatlanok átlagos négyzetméterárai a fekvés minőségétől függően
- Mi a különbség a szokásos telekérték és a piaci érték között?
- A müncheni általános telekérték jövőbeli tendenciái
Mennyi a földterületek szokásos értéke?
A szabványos telekérték a földterület átlagos négyzetméterenkénti értékét jelzi . Az értéket egy adott helyszínre, a szabványos földérték-övezetre és egy meghatározott időszakra vonatkozóan adja meg. A föld és az ingatlanok értékének meghatározásához szolgál alapul.
Ennek az értéknek a meghatározásáért a helyi szakértői bizottságok felelősek. A szabványos földértéknek a szabványos értékzónán belüli meghatározásához a hivatalos vételárgyűjteményre hivatkoznak. Ez a gyűjtemény tartalmazza a föld és ingatlanok tényleges vételárait az adott régióban. Az egységes földérték meghatározásához az átlagértékeket ezekből az árakból vezetik le.
A számítás során további tényezőket vesznek figyelembe, többek között az elhelyezkedést, a beépítettség mértékét, a fejlesztési lehetőségeket, valamint az ingatlan alakját és méretét. Az nem számít, hogy az ingatlan beépült-e vagy sem, mivel úgy kezelik, mintha beépítetlen lenne.
Miután a szabványos telekértéket meghatározták, ez szolgál iránymutatásul a beépítetlen földterületek piaci értékének meghatározásához. A szakértői bizottság elemzi az ingatlanpiacot és bleírja azt a szabványos földértékek, a piaci elemzések és a piaci értékbecslések alapján.
Az egységes földérték-övezetet úgy határozzák meg, mint azt a konkrét területet, amelyre a müncheni egységes földérték vonatkozik. Az egységes földértékeket olyan meghatározott területekre, utcákra vagy szakaszokra határozzák meg, ahol hasonló használati és értékviszonyok vannak.
Földterület vagy ingatlan eladásakor a szabványos földértékek fontos támpontokat adnak a lehetséges eladási árra vonatkozóan, különösen akkor, ha az ingatlan értékeléséhez nem állnak rendelkezésre összehasonlító adatok. Ezért az ingatlantulajdonosok számára alapvető fontosságú, hogy ismerjék a szabványos földértéket.
Szeretné megtudni, mennyit ér az ingatlana? A Mr. Lodge-nál lehetőséget kínálunk Önnek arra, hogy ingatlanát szakszerűen, részletesen és teljesen ingyenesen felbecsültesse.
Indítsa el ingyenes ingatlanértékelését itt!
Hogyan és ki számítja ki a müncheni egységes telekértéket?
A német építési szabályzat (BauGB) rendelkezései képezik az ingatlanértékek meghatározásának jogalapját. Ez a folyamat a müncheni szakértői bizottság feladata. Ezekben a bizottságokban ingatlanszakértők dolgoznak. Ezek önigazgató és független testületek, amelyek fő feladata az ingatlanpiac átláthatóságának megteremtése.
München városának jelenlegi szakértői bizottsága 34 tagból áll, köztük közhiteles és esküdt szakértőkből, valamint az ingatlan-, építőipari, banki, pénzügyi és építésügyi ágazat képviselőiből. A tagokat egyenként négy évre nevezik ki, és tiszteletdíjjal dolgoznak.
Az átlagos értéket a négyzetméterenkénti földvásárlási árak összevonásával számítják ki , amelyet a szabványos földértékzónák táblázataiba vagy térképeibe vezetnek be. Az irányadó érték szolgál kiindulási pontként az ingatlanok földértékének kiszámításához. A számítási képlet a következő
Földérték = standard földérték x terület m²-ben kifejezve.
A müncheni irányadó telekérték csak iránymutatásul szolgál, mivel kiszámítása nemcsak a tényleges eladási árakon, hanem becsléseken is alapul. Az irányadó telekérték meghatározásához egy reprezentatív ingatlant használnak az adott övezet ben.
Az érték az adott övezetben nemrégiben eladott ingatlanok átlagos négyzetméterárán alapul. Az ingatlan értékét beépítetlennek feltételezik a tiszta telekérték meghatározása érdekében. Az értékbecslő bizottság a felelősségi körébe tartozó valamennyi megkötött ingatlan adásvételi szerződés másolatát megvizsgálja.
Ezeket azután úgynevezett vételárgyűjteményekbe állítják össze. Az így meghatározott, egy adott területre vonatkozó eladási árakra vonatkozó adatokat általában a szokásos földértékek meghatározásának alapjául használják.
A földterületek átlagos értékének alakulása a különböző müncheni városrészekben
Korábban - legutóbb 2020-ig - a páros év december 31-e volt az irányadó időpont az egységes telekértékek meghatározásához, azonban a vagyonadóreform miatt szükségessé vált egy soron kívüli átértékelés, ezért 2022. január 1-jétől január 1-jét vezették be új, törvényben előírt irányadó időpontként.
Általánosságban elmondható, hogy a müncheni ingatlanárak az elmúlt években dinamikusan alakultak. Míg egyes városrészekben továbbra is magasak a szokásos telekárak, addig egyes területeken enyhe csökkenés tapasztalható (2025. januári állapot szerint).
E fejlődés fontos tényezője a hitelkamatok általános tendenciája, amelyek azóta jelentősen emelkedtek. Maguk a müncheni telekárak a helyszín minőségétől függően jelentősen eltérnek .
Átlagos standard telekértékek Münchenben (2025.01.01-i állapot szerint):
Egy meghatározott helyen belül, sőt még utcáról utcára is jelentősen eltérhetnek a földterületek szokásos értékei. Aki pontos telekértékeket szeretne kapni, annak München város szakértői bizottságához kell fordulnia. München városa díj ellenében bocsátja rendelkezésre az egységes telekértékekre vonatkozó adatait.
Mi a különbség a standard földérték, a tényleges földérték és a piaci érték között?
A szabványos földérték, a tényleges földérték és a piaci érték három különböző fogalom az ingatlan és a föld értékelésekor:
Normál földérték
A szabványos földérték egy átlagos érték, amelyet egy adott szabványos földérték-övezetben lévő ingatlanok eladási árai alapján határoznak meg. Ez a földterület értékének irányadó érték eként szolgál ebben az övezetben, és az egy négyzetméterre jutó átlagos értéket tükrözi.
A müncheni szabványos telekérték irányadó érték, és nem veszi figyelembe az egyes ingatlanok egyedi jellemzőit.
Tényleges telekérték
A tényleges telekérték egy adott telek értékére vonatkozik . Ez az érték figyelembe veszi az ingatlan olyan egyedi tényezőit, mint az elhelyezkedés, a méret, az elrendezés, a beépítési állapot és egyéb egyedi jellemzők.
A tényleges telekérték eltérhet a standard telekértéktől, mivel figyelembe veszi a vizsgált ingatlan egyedi jellemzőit és körülményeit.
Piaci érték
A piaci érték az az ár, amelyet az értékelés időpontjában a teljes ingatlanért ( beleértve a rajta lévő épületeket és létesítményeket is) a szokásos üzletmenetben el lehetne érni .
A piaci érték figyelembe veszi az értéket befolyásoló összes körülményt, mint például az épület állapota és használata, a piaci helyzet, az ingatlant terhelő jogok és terhek és hasonló tényezők.
Miért fontos a müncheni szabványos telekérték?
Útmutatás a befektetési döntésekhez
A változékony ingatlanpiacon az ingatlant keresők megbízható támpontokat keresnek befektetési döntéseikhez. A piac bizonytalanságai ellenére a szabványos telekérték fontos iránymutatást nyújt, mivel tükrözi az aktuális piaci trendeket, valamint a múltbeli értékesítési adatokat és becsléseket.
A beépítetlen földterületek átlagos értékei
A müncheni szabványos telekérték az adott helyszínre jellemző, beépítetlen telkekre vonatkozó átlagos értékeket ad meg. Ez lehetővé teszi, hogy általános áttekintést kapjunk a földterületek értékéről egy adott régióban. Nem számít, hogy egy ingatlan beépített vagy beépítetlen. Úgy kell kezelni, mintha beépítetlen lenne.
A szabványos földértékek naprakészsége
A szakértői bizottságok kétévente közzéteszik aktualizált egységes földértéküket. Ez azt jelenti, hogy a müncheni egységes földértékek tükrözhetik a tendenciát. Ugyanakkor elmaradhatnak az aktuális eladási áraktól is, attól függően, hogy milyen régen tették közzé őket.
Különböző alkalmazási területek
A földterületi átalányértékek nemcsak a laikusok számára szolgálnak iránymutatásul, hanem a szakértői vélemények alapját is képezik. Adóügyekben is fontosak, különösen az öröklési és ajándékozási adó szempontjából.
Az általános földérték tehát közvetlenül befolyásolja a németországi földek adózását. Összességében a szokásos földérték azért fontos, mert átfogó és naprakész értékbecslést ad egy adott régióban a földterület értékéről.
Ez döntő fontosságú a befektetési döntések, az adóügyek és az ingatlanok általános értékelése szempontjából.
A müncheni ingatlanok átlagos négyzetméterárai elhelyezkedés minőségétől függően
A szakértői bizottság éves jelentése tartalmazza az előző évi ingatlanértékesítések során elért átlagos négyzetméterárak listáját . A bemutatás München különböző lakónegyedeire van lebontva.
Különbséget tesznek továbbá a lehetséges fejlesztés típusa szerint is, mint például családi ház, ikerház, sorház vagy többszintes épület. Az értékbecslésre kerülő ingatlan beosztása a szakértői bizottság lakóhelyi térképéről vehető le.
Az ingatlanérték-számításban azonban a telek normaérték csak az egyik szempont. Ráadásul mindig bizonyos időbeli késedelemmel jár, mivel a szakértői bizottságok évente csak egyszer üléseznek.
Mi a különbség a szokásos földérték és a piaci érték között?
A szokásos telekérték és az ingatlan piaci értéke két különböző értékelési paraméter. Míg a standard telekérték a földterület átlagos értékét jelzi egy adott helyen, addig a piaci érték az ingatlan aktuális piaci értékét mutatja egy adott időpontban. Az ezen értékek meghatározásához használt módszerek különböznek. Nem ritka, hogy jelentősen eltérnek egymástól.
A müncheni szabványos telekérték jövőbeli alakulása
A müncheni standard telekérték fontos mutatója a müncheni ingatlanpiacnak. Ez a földterület átlagos négyzetméterenkénti értékét jelzi egy adott helyen, és a szakértői bizottság kétévente határozza meg.
A földterületi átalányértékek München különböző helyszínein belül is eltérőek, és jelentősen eltérhetnek egymástól. A közelmúltban a müncheni átlagos telekértékek enyhe csökkenő tendenciát mutattak. Ennek oka az általános gazdasági bizonytalanság és az infláció.
A földterületi átalányértékek általában fontos iránymutatást jelentenek az ingatlanvásárlók és -eladók számára. Az ingatlanok piaci értékének meghatározásához is felhasználhatók.
