Nyhetsflödet domineras för närvarande av coronaviruset. Tidigare säkerheter och framtidsutsikter sätts på prov. Vi gör en tillbakablick och försöker - trots många osäkerhetsfaktorer - ge en utblick. I det följande har vi sammanfattat de viktigaste nyheterna och fakta från områdena tillfälligt boende och fastighetsförsäljning för dig i vår marknadsrapport.
Marknaden för möblerade lägenheter 2019/Q1 2020: Högre efterfrågan - fler lägenheter tillgängliga
Förra året noterade vi en ökad efterfrågan på möblerade lägenheter och hus. Även under första kvartalet 2020 har vi sett en mycket god efterfrågan på möblerade lägenheter, 2- till 4-rumslägenheter och hus. De dagliga nyheterna om coronaviruset har ännu inte haft någon inverkan på efterfrågan, som sedan månadsskiftet februari/mars (per den 11 mars 2020) har varit drygt 15 procent högre än föregående års nivå. Samtidigt ser vi en massiv ökning av utbudet av lägenheter (+70 procent på årsbasis). Större möblerade lägenheter och hus är fortfarande mycket sällsynta jämfört med föregående år. Förra året rådde ett tillfälligt överutbud inom detta segment.
Utbudsutveckling jämfört med föregående år:
- Lägenheter med 1 rum och kök: +70
- 2- till 3-rumslägenheter: +15
- Lägenheter med 4 rum och kök: -30%.
- Småhus: -65%.
Utsikter: Inom lägenhetssektorn förväntar vi oss att ytterligare färdigställande av flerbostadshus kommer att leda till en ytterligare ökning av utbudet med överlag sjunkande priser. För större fastigheter (4-rumslägenheter och hus och uppåt) förväntar vi oss dock att utbudet kommer att vara för stramt under hela året. På grund av effekterna av coronaviruset kommer marknaden att behöva anpassa sig till en svagare efterfrågan överlag under de kommande veckorna och månaderna (färre anställningar, uppskjutna projekt och/eller projektneddragningar). Detta kan leda till en ytterligare ökning av utbudet. Mindre välbokade pensionat och hotell försöker också behålla gästerna med gynnsamma villkor. Dessa gäster är då inte längre efterfrågade för längre uthyrningar av möblerade lägenheter. Inskränkningar i rörligheten, t.ex. på grund av inställda flyg eller nedstängning av regioner eller länder, kan få en ytterligare betydande inverkan på bostadsmarknaden. Mot denna bakgrund är det troligt med fallande priser, särskilt för små möblerade lägenheter.
Utveckling av hyrespriser - förväntan för 2020:
- Lägenheter med 1 sovrum: -5 till -20 procent
- Lägenheter med 2 eller 3 rum och kök: 0 till -10%.
- Lägenheter med 4 rum och kök: stabila
- Hus: stabila
Kvaliteten på inredningen är en avgörande faktor när det gäller uthyrning:
Därför är det återigen viktigt för hyresvärdarna att erbjuda konkurrenskraftiga lägenheter i en tid av stora utmaningar. I en hel del fastigheter beror vakanserna på att inredningen antingen är föråldrad eller helt enkelt inte marknadsanpassad. Här bör hyresvärdarna agera konsekvent. Efter 10 till 15 år är det dags att ta en kritisk titt på inredningen och byta ut den helt och hållet. Vi rekommenderar professionell rådgivning från våra inredningsarkitekter, som varje dag förverkligar optimala lösningar för våra hyresvärdar. Efter en ny eller kompletterande möblering leder det till en optimal hyresintäkt och vanligtvis inga vakanser.
Inredningsteamet hjälper dig gärna, mer information finns här: Möbleringstjänst. Lägenheter som har inretts av teamet hittar du under referensobjekt.
Din kontaktperson för hyresvärdsrådgivning:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Kirsten Mahdi | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
T.: 089 340 823-44 | E-post: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Hyresvärdsrådgivning | Prinz-Ludwig-Str. 7 | 80333 München
Inside Mr. Lodge: På väg för dig och hyresgästerna
Förra året deltog eller organiserade våra konsulter, fotografer och tekniker över 17.000 möten för våra kunder. Det är det som kännetecknar vår service - utöver det personliga stödet till hyresvärdar och hyresgäster.
Coronaviruset innebär ytterligare utmaningar för oss i år. Mer än 80 medarbetare arbetar normalt på våra 5 kontor. Av säkerhetsskäl arbetar för närvarande upp till 60 av våra 80 medarbetare hemifrån. Dessutom strävar vi efter att genomföra alla professionella åtgärder för att minska smittorisken för medarbetare och kunder.
Strängare hyresreglering från och med 01.04.2020
Efter en avsevärd försening kommer förbundsrådet att anta lagen om att skärpa hyresstoppet den 13 mars 2020 och vidarebefordra den till förbundspresidenten för undertecknande. Detta förväntas göra det mycket lättare för alla hyresgäster att återkräva överbetalda hyror i upp till 2,5 år från och med senast april. Lagändringen gör det svårare att hyra ut. Felaktigheter i utformningen av hyresavtal kan få mycket negativa konsekvenser.
Fastighetsförsäljning av Mr. Lodge: hög efterfrågan, stabila priser, mer kritiska köpare
Stark efterfrågan och förbättrat utbud präglade hela 2019 och första kvartalet 2020. Inköpspriserna ligger kvar på en mycket hög men stabil nivå. Köparna blir dock mer kritiska. På säljarsidan förs fler diskussioner om avsikter att sälja. Marknaden för bra erbjudanden är fortsatt mycket stram. Särskilt i den rådande marknadssituationen är det viktigare än någonsin för säljare att förlita sig på professionella fastighetsmäklare som kan ge råd och hjälpa till med försäljningen utöver den djupgående värdeutvecklingen.
Dina fördelar när du säljer genom Mr. Lodge i korthet
- Försäljningsrådgivning ges av beprövade fastighetsexperter med många års erfarenhet.
- Utmärkt presentation av fastigheten med Mr. Lodge-foton av högsta kvalitet.
- Virtuella turer med 360°- och 3D-vyer
- Vi förbereder fastigheter för försäljning genom home staging om det är lämpligt och önskvärt. Detta är kostnadsfritt för säljaren upp till en viss nivå.
- Vi erbjuder finansieringsrådgivning och mäkleri från en enda källa.
Förutom de vanliga publiceringarna på de vanliga internetportalerna och vår hemsida erbjuder vi våra säljare en utökad, potentiell grupp av köpare (t.ex. våra nuvarande hyresvärdar som är intresserade av att köpa) tack vare våra många hyresvärdskontakter.
Vår försäljningsavdelning ger dig gärna råd.
Din kontaktperson:
Dipl.-Kfm., Bankman Peter Sarta, Försäljningschef
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Bygglov för lägenheter fortsätter att minska
Färre bygglov utfärdades i staden München under 2019. Distriktet München noterade en nedgång på över 26 procent. Endast distrikten Dachau och Erding klarade sig bättre. Orsakerna till den dämpade utvecklingen i de flesta stadsdelar är sannolikt bristen på byggbar mark och en mer försiktig hållning från fastighetsutvecklarnas sida på grund av mycket höga markpriser.
Perioden 01.01. till 31.12.2019 i detalj:
(förändring jämfört med samma period föregående år)
- Staden München: 9.819 -10,7%.
- München-distriktet: 1 642 -26,3%.
- Fürstenfeldbruck: 944 -2,3%.
- Dachau: 793 +3,4
- Ebersberg: 604 -4,7
- Erding: 857 +22,6
- Freising: 1.027 -28,4
- Starnberg: 604 -22,3
Källa: Bayerska delstatens statistikkontor
Befolkningstillväxt +1,1 procent
Befolkningen växte något snabbare under 2019 jämfört med 2018. Befolkningen i München ökade med 17.831 personer och uppgick till 1.560.042 i slutet av 2019 (+1,1 procent).
Något svagare arbetsmarknad i München i februari 2020
Arbetsmarknaden i München var i ett något svagare läge i februari. Arbetslösheten steg med 1.123 i februari 2020 jämfört med föregående år och låg med 37.585 på samma nivå som samma månad förra året på 3,5 procent. Antalet lediga platser (totalt 11 215) var 13 procent lägre än föregående år.
Källa: Federal Employment Agency München
Kontorsmarknaden 2019: kort utbud, sjunkande vakansgrad
De kommersiella fastighetsmäklarna Savills och JLL rapporterade över 20 procent färre nyuthyrningar om totalt cirka 760.000 kvadratmeter. Detta tillskrivs en brist på utbud, ett svagt fjärde kvartal och färre stora affärer. För 2020 förväntar sig Savills att uthyrningen kommer att minska och JLL förväntar sig att den kommer att stagnera med en ytterligare minskning av vakanserna.
Mycket positiva nyheter kom från APPLE och GOOGLE. Båda företagen bygger ut sina utvecklingscenter på Karlstrasse och Hackerbrücke kraftigt och planerar att anställa ytterligare 3.000 personer.
Dessutom kommer IAA International Motor Show till München från och med 2021.
Bolåneräntorna ligger kvar på låga nivåer
Potentiella fastighetsköpare med finansieringsbehov fortsätter att dra nytta av centralbankernas lågräntepolitik och den ökande ekonomiska oron som har fått räntorna att sjunka kraftigt. Finansiering till räntor på runt 0,5 procent är för närvarande inte ovanligt. De för närvarande bästa värdena från mars 2020 (effektiv ränta). Värdena avser 50 procents belåningsgrad med en köpeskilling på 400.000 euro och en amortering på 2 procent och är vägledande. (Källa: Interhyp - www.interhyp.de).
| Termin | feb 08 | okt '12 | nov '13 | Apr '15 | Sep '16 | Mar '17 | Mar '18 | maj '19 | Mar '20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 år i år | 4,19% | 1,73% | 1,90% | 0,65% | 0,71% | 0,89% | 0,95% | 0,70% | 0,50% |
| 10 år | 4,48% | 2,45% | 2,54% | 0,90% | 0,90% | 1,31% | 1,19% | 0,86% | 0,50% |
| 15 år | 4,63% | 2,91% | 3,15% | 1,31% | 1,34% | 1,75% | 1,69% | 1,19% | 0,71% |
| 20 år | 3,30% | 1,70% | 1,57% | 2,02% | 1,93% | 1,49% | 1,96% |
Vi vill ta tillfället i akt att tacka för ett gott samarbete och ser fram emot en fortsatt framgångsrik tid.
Norbert Verbücheln, verkställande direktör
T.: 089 340 823 16 | norbert.verbuecheln@mrlodge.de