현재 뉴스는 코로나 바이러스가 지배하고 있습니다. 이전의 확신과 전망이 시험대에 오르고 있습니다. 저희는 많은 불확실성에도 불구하고 지난 시간을 되돌아보고 전망을 제시하기 위해 노력했습니다. 이번 시장 보고서에서는 임시 거주 및 부동산 매매 분야의 가장 중요한 뉴스와 사실을 요약하여 알려드립니다.
2019년/ 2020년 1분기 가구형 아파트 시장: 수요 증가 - 공급 가능한 아파트 수 증가
작년에는 가구가 비치된 아파트와 주택에 대한 수요가 증가했습니다. 2020년 1분기에도 가구가 비치된 아파트, 2~4베드룸 아파트 및 주택에 대한 수요가 매우 양호한 것으로 나타났습니다. 코로나 바이러스에 대한 연일 계속되는 뉴스는 지금까지 수요에 영향을 미치지 않았으며, 2월 말부터 3월 초까지(2020년 3월 11일 기준) 전년 동기 대비 15% 이상 높은 수준을 유지하고 있습니다. 동시에 아파트 공급도 크게 증가하고 있습니다(전년 대비 +70%). 대형 아파트와 주택은 전년도에 비해 여전히 공급이 매우 부족한 상황입니다. 작년에는 이 부문에서 일시적인 공급 과잉이 있었습니다.
전년 대비 공급 현황
- 원룸: +70%
- 2~3인실 아파트: +15%
- 방 4개짜리 아파트: -30%
- 주택: -65%
전망: 아파트 부문에서는 아파트 블록의 추가 완공으로 인해 공급이 더욱 증가하여 전반적으로 가격이 하락할 것으로 예상됩니다. 그러나 대형 부동산(방 4개짜리 아파트와 주택 이상)의 경우, 올해 내내 공급이 너무 타이트할 것으로 예상됩니다. 코로나바이러스의 영향으로 향후 몇 주 및 몇 달 동안 시장은 전반적인 수요 약화(채용 감소, 프로젝트 연기 및/또는 프로젝트 축소)에 적응해야 할 것입니다. 이로 인해 공급이 더욱 증가할 수 있습니다. 예약률이 낮은 하숙집과 호텔도 유리한 조건으로 손님을 유치하기 위해 노력하고 있습니다. 이러한 게스트는 더 이상 가구가 비치된 아파트를 장기 임대할 수요가 없습니다. 항공편 결항이나 지역 또는 국가의 봉쇄로 인한 이동 제한은 주택 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 배경에서 특히 소형 가구가 비치된 아파트의 경우 가격 하락 가능성이 높습니다.
임대 가격의 변화 - 2020년 예상:
- 1베드룸 아파트: -5~20%
- 방 2개~3개 아파트: 0~-10%
- 방 4개짜리 아파트: 안정적
- 주택: 안정적
가구의 품질은 임대료 결정에 있어 결정적인 요소입니다:
따라서 임대인이 큰 어려움을 겪고 있는 시기에 경쟁력 있는 아파트를 제공하는 것이 다시 한 번 중요해졌습니다. 상당수의 부동산에서 공실이 발생하는 이유는 가구와 비품이 오래되었거나 시장 흐름에 맞지 않기 때문입니다. 임대인은 여기서 일관되게 행동해야 합니다. 10~15년 후에는 가구를 면밀히 살펴보고 완전히 교체해야 할 때입니다. 매일 집주인을 위한 최적의 솔루션을 실현하는 인테리어 디자이너의 전문적인 조언을 받는 것이 좋습니다. 새 가구 또는 추가 가구로 교체한 후에는 최적의 임대 수익이 발생하고 일반적으로 공실이 발생하지 않습니다.
인테리어 디자인 팀이 기꺼이 도와드리겠습니다. 자세한 내용은 여기를 참조하세요: 가구 서비스. 인테리어 팀이 가구를 제공한 아파트는 추천 매물에서 확인할 수 있습니다.
집주인 상담 담당자:
리사 헤스너 | 스티븐 마이어 | 커스틴 마흐디 | 베로니카 쉬몬
디트마르 슐터 | 노르베르트 베르뷔첼른
T.: 089 340 823-44 | 이메일: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | 집주인 컨설팅 | DAS LUDWIG-Str. 7 | 80333 뮌헨
Inside Mr. Lodge: 여러분과 임차인을 위한 여정
작년에는 컨설턴트, 사진작가, 기술자가 고객을 위해 17,000건 이상의 약속을 잡거나 진행했습니다. 이것이 바로 임대인과 임차인을 위한 개인적인 지원과 더불어 저희 서비스의 특징입니다.
올해는 코로나 바이러스로 인해 추가적인 어려움이 예상됩니다. 평소에는 80명 이상의 직원이 5개 사무실에서 근무합니다. 안전을 위해 현재 80명의 직원 중 최대 60명이 재택근무를 하고 있습니다. 또한 직원과 고객의 감염 위험을 줄이기 위해 모든 전문적인 조치를 시행하기 위해 노력하고 있습니다.
2020.01.04부터 임대료 통제 강화
상당한 지연 끝에 연방의회는 2020년 3월 13일 임대료 동결 강화 법안을 통과시켜 연방 대통령에게 서명을 요청할 예정입니다. 이에 따라 모든 세입자는 늦어도 4월부터 최대 2.5년 동안 초과 납부한 임대료를 훨씬 쉽게 돌려받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 법 개정으로 인해 세입자를 내보내기가 더 어려워졌습니다. 임대차 계약서 초안 작성 시 오류는 매우 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
Mr Lodge의 부동산 판매 : 높은 수요, 안정적인 가격, 더 중요한 구매자
2019년 전체와 2020년 1분기의 특징은 강력한 수요와 공급 개선이었습니다. 구매 가격은 매우 높지만 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 그러나 구매자들은 더욱 비판적으로 변하고 있습니다. 판매자 측에서는 판매 의향에 대해 더 많은 논의가 이루어지고 있습니다. 좋은 매물에 대한 시장은 여전히 매우 타이트합니다. 특히 현재와 같은 시장 환경에서는 판매자가 가치 상승 이상의 조언과 도움을 줄 수 있는 전문 부동산 중개인에게 의존하는 것이 그 어느 때보다 중요합니다.
Mr. Lodge를 통해 판매할 때의 장점을 한 눈에 살펴보세요:
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일반적인 인터넷 포털과 홈페이지에 게시되는 일반적인 홍보물 외에도 많은 집주인 연락처를 통해 셀러에게 확장된 잠재 구매자 그룹(예: 구매에 관심이 있는 현재 집주인)을 제공합니다.
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담당자 연락처:
피터 사르타, 영업 관리자, Dipl.-Kfm.
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
아파트 건축 허가가 계속 감소하고 있습니다.
2019년 뮌헨시에서는 건축 허가가 더 적게 발급되었습니다. 뮌헨 지역은 26% 이상의 감소를 기록했습니다. Dachau와 Erding 지역만이 더 나은 성과를 거두었습니다. 대부분의 지역에서 개발이 부진한 이유는 건축용지 부족과 매우 높은 땅값으로 인한 부동산 개발업체의 신중한 접근 때문인 것으로 보입니다.
기간 01.01.2019 ~ 31.12.2019 자세히 보기:
(전년 동기 대비 변화)
- 뮌헨시: 9,819 -10.7%
- 뮌헨 지구: 1,642 -26.3%
- Fürstenfeldbruck: 944 -2.3%
- Dachau: 793 +3.4 %
- 에버스베르크: 604 -4.7%
- Erding: 857 +22.6 %
- Freising: 1,027 -28.4 %
- Starnberg: 604 -22.3 %
출처: 바이에른 주 통계청
인구 증가율 +1.1퍼센트
뮌헨의 인구는 2018년에 비해 2019년에 약간 더 빠르게 증가했습니다. 뮌헨의 인구는 2019년 말 17,831명이 증가하여 1,560,042명(+1.1%)을 기록했습니다.
2020년 2월 뮌헨의 노동 시장 소폭 약세
뮌헨 노동 시장은 2월에 약간 약세를 보였습니다. 2020년 2월 실업률은 전년 대비 1,123명 증가했으며, 37,585명으로 전년 동월과 같은 3.5%를 기록했습니다. 일자리 수(총 11,215개)는 전년 대비 13% 감소한 수치입니다.
출처: 뮌헨 연방 고용청
2019년 오피스 시장: 공급 부족, 공실률 하락
상업용 부동산 중개업체 Savills와 JLL은 총 76만 평방미터에 달하는 신규 임대 매물이 20% 이상 감소했다고 보고했습니다. 이는 공급 부족, 4분기 부진, 주요 거래 감소에 기인합니다. 2020년에는 Savills는 입주율이 하락할 것으로 예상하고 있으며 JLL은 공실률이 더 감소하면서 정체될 것으로 예상하고 있습니다.
매우 긍정적인 소식은 애플과 구글에서 나왔습니다. 두 회사는 칼슈트라세와 하커브뤼케에 있는 개발 센터를 대규모로 확장하고 있으며 3,000명의 직원을 추가로 고용할 계획입니다.
또한 2021년부터 뮌헨에서 IAA 국제 모터쇼가 개최될 예정입니다.
모기지 이자율은 낮은 수준으로 유지됩니다.
자금 조달이 필요한 예비 부동산 구매자들은 중앙은행의 저금리 정책과 경기 침체에 대한 우려로 금리가 급락하면서 계속 혜택을 받고 있습니다. 현재 약 0.5%의 이자율로 자금을 조달하는 것은 드문 일이 아닙니다. 2020년 3월 현재 최고치(실효 이자율)입니다. 이 값은 구매 가격 40만 유로, 상환금 2%에 대출 비율 50%를 기준으로 한 것이며, 참고용입니다. (출처: Interhyp - www.interhyp.de).
| 기간 | 2월 '08 | Oct '12 | 11월 '13 | Apr '15 | Sep '16 | Mar '17 | 3월 '18 | 5월 '19 | Mar '20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5년 | 4,19% | 1,73% | 1,90% | 0,65% | 0,71% | 0,89% | 0,95% | 0,70% | 0,50% |
| 10년 | 4,48% | 2,45% | 2,54% | 0,90% | 0,90% | 1,31% | 1,19% | 0,86% | 0,50% |
| 15년 | 4,63% | 2,91% | 3,15% | 1,31% | 1,34% | 1,75% | 1,69% | 1,19% | 0,71% |
| 20년 | 3,30% | 1,70% | 1,57% | 2,02% | 1,93% | 1,49% | 1,96% |
이 자리를 빌려 협조해 주신 여러분께 감사드리며 앞으로도 성공적인 시간을 보내시길 기대합니다.
노르베르트 베르뷜른, 전무 이사
T.: 089 340 823 16 | norbert.verbuecheln@mrlodge.de