Wiadomości są obecnie zdominowane przez koronawirusa. Dotychczasowe pewniki i prognozy są wystawiane na próbę. Spoglądamy wstecz i staramy się - pomimo wielu niepewności - zapewnić perspektywę. Poniżej, w naszym raporcie rynkowym, podsumowaliśmy najważniejsze wiadomości i fakty z obszarów tymczasowego zamieszkania i sprzedaży nieruchomości.
Rynek mieszkań umeblowanych 2019/Q1 2020: Wyższy popyt - więcej dostępnych mieszkań
W ubiegłym roku odnotowaliśmy wzrost popytu na umeblowane mieszkania i domy. W pierwszym kwartale 2020 r. również odnotowaliśmy bardzo dobry popyt na mieszkania umeblowane, mieszkania od 2 do 4 sypialni oraz domy. Codzienne informacje o koronawirusie nie wpłynęły jeszcze na popyt, który od przełomu lutego i marca (stan na 11 marca 2020 r.) jest o ponad 15% wyższy niż przed rokiem. Jednocześnie obserwujemy ogromny wzrost podaży mieszkań (+70% rok do roku). Większe umeblowane mieszkania i domy pozostają w bardzo niskiej podaży w porównaniu do poprzedniego roku. W ubiegłym roku wystąpiła tymczasowa nadpodaż w tym segmencie.
Rozwój podaży w porównaniu do poprzedniego roku:
- Mieszkania 1-pokojowe: +70%
- Mieszkania 2- i 3-pokojowe: +15%
- Mieszkania 4-pokojowe: -30%
- Domy: -65%
Perspektywy: W sektorze mieszkań oczekujemy, że dalsze oddawanie do użytku bloków mieszkalnych doprowadzi do dalszego wzrostu podaży przy spadku cen. W przypadku większych nieruchomości (mieszkań 4-pokojowych oraz domów i mieszkań powyżej) spodziewamy się jednak, że podaż będzie zbyt niska przez cały rok. Ze względu na skutki koronawirusa rynek będzie musiał dostosować się do ogólnie słabszego popytu w nadchodzących tygodniach i miesiącach (mniejsza liczba zatrudnień, przesunięcia projektów i/lub redukcje projektów). Może to prowadzić do dalszego wzrostu podaży. Mniej zarezerwowane pensjonaty i hotele również starają się zatrzymać gości na korzystnych warunkach. Goście ci nie są już wtedy poszukiwani do dłuższego wynajmu umeblowanych mieszkań. Ograniczenia mobilności, na przykład z powodu odwołanych lotów lub blokady regionów lub krajów, mogą mieć dalszy znaczący wpływ na rynek mieszkaniowy. W tym kontekście prawdopodobny jest spadek cen, szczególnie w przypadku małych, umeblowanych mieszkań.
Kształtowanie się cen najmu - oczekiwania na 2020 r:
- Mieszkania z 1 sypialnią: -5 do -20%
- Mieszkania 2- i 3-pokojowe: 0 do -10%
- Mieszkania 4-pokojowe: stabilne
- Domy: stabilne
Jakość wyposażenia jest decydującym czynnikiem, jeśli chodzi o wynajem:
Dlatego po raz kolejny ważne jest, aby wynajmujący oferowali konkurencyjne mieszkania w czasach poważnych wyzwań. W wielu nieruchomościach pustostany wynikają z przestarzałego lub po prostu niedostosowanego do rynku umeblowania i wyposażenia. Wynajmujący powinni działać konsekwentnie. Po 10-15 latach należy krytycznie przyjrzeć się umeblowaniu i całkowicie je wymienić. Polecamy profesjonalne doradztwo naszych projektantów wnętrz, którzy każdego dnia realizują optymalne rozwiązania dla naszych wynajmujących. Po nowym lub dodatkowym umeblowaniu, prowadzi to do optymalnego dochodu z wynajmu i zazwyczaj braku pustostanów.
Zespół projektantów wnętrz chętnie udzieli wsparcia, więcej informacji tutaj: Usługa meblowania. Mieszkania, które zostały umeblowane przez zespół, można znaleźć w nieruchomościach referencyjnych.
Osoba kontaktowa do spraw doradztwa dla wynajmujących:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Kirsten Mahdi | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
T.: 089 340 823-44 | E-Mail: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Landlord Consultancy | DAS LUDWIG 7 | 80333 Monachium
Inside Mr. Lodge: W drodze dla ciebie i najemców
W ubiegłym roku nasi konsultanci, fotografowie i technicy uczestniczyli lub zorganizowali ponad 17 000 spotkań dla naszych klientów. To właśnie charakteryzuje nasze usługi - oprócz osobistego wsparcia dla wynajmujących i najemców.
Koronawirus stawia przed nami w tym roku dodatkowe wyzwania. W naszych 5 biurach normalnie pracuje ponad 80 pracowników. Ze względów bezpieczeństwa nawet 60 z 80 pracowników pracuje obecnie z domu. Ponadto dokładamy wszelkich starań, aby wdrożyć wszelkie profesjonalne środki w celu zmniejszenia ryzyka infekcji dla pracowników i klientów.
Bardziej rygorystyczna kontrola czynszów od 01.04.2020 r.
Po znacznym opóźnieniu Rada Federalna przyjmie ustawę o zaostrzeniu zamrożenia czynszów w dniu 13 marca 2020 r. i przekaże ją prezydentowi federalnemu do podpisu. Oczekuje się, że znacznie ułatwi to wszystkim najemcom odzyskanie nadpłaconego czynszu przez okres do 2,5 roku najpóźniej od kwietnia. Nowelizacja prawa utrudnia wynajem. Błędy w sporządzaniu umów najmu mogą mieć bardzo negatywny wpływ.
Sprzedaż nieruchomości przez Mr. Lodge: wysoki popyt, stabilne ceny, bardziej krytyczni nabywcy
Silny popyt i lepsza podaż charakteryzowały cały 2019 r. i pierwszy kwartał 2020 r. Ceny zakupu pozostają na bardzo wysokim, ale stabilnym poziomie. Kupujący stają się jednak coraz bardziej krytyczni. Po stronie sprzedających toczy się więcej dyskusji na temat zamiarów sprzedaży. Rynek dobrych ofert pozostaje bardzo napięty. Szczególnie w obecnym otoczeniu rynkowym ważniejsze niż kiedykolwiek jest, aby sprzedający polegali na profesjonalnych agentach nieruchomości, którzy mogą doradzić i pomóc w sprzedaży ponad głęboki rozwój wartości.
Zalety sprzedaży za pośrednictwem Mr. Lodge w skrócie:
- Doradztwo w zakresie sprzedaży świadczone przez sprawdzonych ekspertów ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem.
- Doskonała prezentacja nieruchomości dzięki najwyższej jakości zdjęciom Mr. Lodge.
- Wirtualne wycieczki z widokami 360° i 3D
- Przygotowujemy nieruchomości do sprzedaży poprzez home staging, jeśli jest to właściwe i pożądane. Do pewnego stopnia jest to bezpłatne dla sprzedającego.
- Oferujemy doradztwo finansowe i pośrednictwo z jednego źródła.
Oprócz zwykłych publikacji na zwykłych portalach internetowych i naszej stronie internetowej, oferujemy naszym sprzedawcom rozszerzoną, potencjalną grupę nabywców (np. naszych obecnych właścicieli, którzy są zainteresowani zakupem) dzięki naszym licznym kontaktom z właścicielami.
Nasz dział sprzedaży chętnie doradzi.
Osoba kontaktowa:
Dipl.-Kfm., Bankier Peter Sarta, Kierownik ds. Sprzedaży
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Liczba pozwoleń na budowę mieszkań nadal spada
W 2019 roku w Monachium wydano mniej pozwoleń na budowę. Okręg Monachium odnotował spadek o ponad 26 procent. Tylko dzielnice Dachau i Erding wypadły lepiej. Przyczyną stłumionego rozwoju w większości dzielnic jest prawdopodobnie niedobór gruntów budowlanych i bardziej ostrożne podejście deweloperów ze względu na bardzo wysokie ceny gruntów.
Okres od 01.01. do 31.12.2019 r. w ujęciu szczegółowym:
(zmiana w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego)
- Miasto Monachium: 9 819 -10,7%
- Okręg Monachium: 1 642 -26,3%
- Fürstenfeldbruck: 944 -2,3%
- Dachau: 793 +3,4%
- Ebersberg: 604 -4,7%
- Erding: 857 +22,6%
- Freising: 1 027 -28,4%
- Starnberg: 604 -22,3%
Źródło: Bawarski Urząd Statystyczny
Wzrost populacji +1,1 procent
Liczba ludności rosła nieco szybciej w 2019 r. w porównaniu z 2018 r. Liczba ludności w Monachium wzrosła o 17 831 osób i wyniosła 1 560 042 na koniec 2019 roku (+1,1 procent).
Nieco słabszy rynek pracy w Monachium w lutym 2020 r.
Rynek pracy w Monachium był w lutym w nieco gorszym stanie. Bezrobocie wzrosło o 1 123 w lutym 2020 r. w porównaniu do poprzedniego roku i wyniosło 37 585, czyli było na tym samym poziomie co w tym samym miesiącu ubiegłego roku i wyniosło 3,5%. Liczba wolnych miejsc pracy (łącznie 11 215) była o 13 procent niższa niż w roku poprzednim.
Źródło: Federalna Agencja Pracy w Monachium
Rynek biurowy 2019: niska podaż, spadający wskaźnik pustostanów
Agencje nieruchomości komercyjnych Savills i JLL poinformowały o ponad 20-procentowym spadku liczby nowych transakcji najmu na łączną powierzchnię około 760 000 metrów kwadratowych. Wynika to z niedoboru podaży, słabego czwartego kwartału i mniejszej liczby dużych transakcji. W 2020 roku Savills spodziewa się spadku popytu, a JLL oczekuje stagnacji przy dalszym spadku pustostanów.
Bardzo pozytywne wiadomości napłynęły od APPLE i GOOGLE. Obie firmy intensywnie rozbudowują swoje centra rozwoju na Karlstrasse i Hackerbrücke i planują zatrudnić kolejne 3 000 pracowników.
Ponadto od 2021 r. w Monachium odbywać się będą Międzynarodowe Targi Motoryzacyjne IAA.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje na niskim poziomie
Potencjalni nabywcy nieruchomości z wymaganiami finansowymi nadal korzystają z polityki niskich stóp procentowych banków centralnych i rosnących obaw gospodarczych, które spowodowały gwałtowny spadek stóp procentowych. Finansowanie przy stopach procentowych wynoszących około 0,5% nie jest obecnie rzadkością. Aktualne najlepsze wartości od marca 2020 r. (efektywna stopa procentowa). Wartości odnoszą się do 50-procentowego stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości przy cenie zakupu wynoszącej 400 000 euro i spłacie w wysokości 2% i mają charakter orientacyjny. (Źródło: Interhyp - www.interhyp.de).
| Termin | Luty '08 | Październik '12 | Listopad '13 | Kwiecień '15 | Wrzesień '16 | 17 marca | Marzec '18 | Maj '19 | 20 marca |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 lat | 4,19% | 1,73% | 1,90% | 0,65% | 0,71% | 0,89% | 0,95% | 0,70% | 0,50% |
| 10 lat | 4,48% | 2,45% | 2,54% | 0,90% | 0,90% | 1,31% | 1,19% | 0,86% | 0,50% |
| 15 lat | 4,63% | 2,91% | 3,15% | 1,31% | 1,34% | 1,75% | 1,69% | 1,19% | 0,71% |
| 20 lat | 3,30% | 1,70% | 1,57% | 2,02% | 1,93% | 1,49% | 1,96% |
Chcielibyśmy skorzystać z okazji, aby podziękować za dobrą współpracę i mamy nadzieję na dalszy udany okres.
Norbert Verbücheln, Dyrektor Zarządzający
T.: 089 340 823 16 | norbert.verbuecheln@mrlodge.de