Immobilien Marktbericht München 2026/II
Zwischen neuen Chancen und Wachsendem Regulierungsdruck
뮌헨의 주거용 부동산 시장
뮌헨은 최고의 부동산 시장 중 하나입니다. 하지만 더 이상 공급, 수요, 금리만으로는 시장 동향을 결정할 수 없으며, 규제 개입이 구매자, 판매자, 임대인의 결정에 점점 더 큰 영향을 미치고 있습니다. 자가 거주자들은 현재 풍부한 공급의 혜택을 누리고 있는 반면, 임대 시장에서는 주거 공간 부족 현상이 더욱 심화될 우려가 있습니다.
주요 내용을 한눈에 살펴보면:
- 매매 시장: 아파트, 단독주택 및 토지의 공급량이 계속 증가했습니다. 매수 희망자들은 더 다양한 선택지와 협상 의향이 있는 매도자들 덕분에 혜택을 보고 있습니다.
- 현재 자가 거주자들은 매력적인 매수 기회를 찾고 있습니다. 자본 투자자들에게는 임대료 규제 대상이 아닌 부동산이 앞으로 더욱 매력적인 투자처가 될 전망입니다.
- 임대 시장: 가구가 구비된 아파트에 대한 수요는 상반기 동안 9% 이상 증가했습니다. 특히 고품질 아파트와 2룸 아파트에 대한 수요가 여전히 높습니다.
- 규제: 계획된 임대차법 개정은 시행 전부터 이미 상당한 불확실성을 야기하고 있습니다. 점점 더 많은 개인 임대인들이 임대 사업에서 철수할 것을 고려하고 있습니다.
- 뮌헨 지역: 견고한 경제, 다국적 기업, 그리고 유럽을 선도하는 스타트업 생태계 덕분에 뮌헨의 주거용 부동산 시장은 여전히 뛰어난 전망을 보이고 있습니다.
- 신축: 건축 허가 및 준공 건수는 실제 주거 공간 수요에 비해 현저히 뒤처지고 있어, 구조적인 공급 부족 현상이 지속되고 있습니다.
- 에너지 효율: 에너지 효율이 개선된 부동산의 중요성이 계속 커지고 있으며, 더 나은 금융 조건과 매력적인 지원 프로그램의 혜택을 점점 더 많이 누리고 있습니다.
Mietmarkt möblierte Wohnungen
Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen steigt:
Im 1. Halbjahr stieg die Nachfrage nach möblierten Wohnungen bei Mr. Lodge um über 9%.
Der stärkste Monat war im 1. Halbjahr der Juni mit einem Zuwachs von deutlich über 10%. Hier zeigt sich die hervorragende Wirtschaftskraft, die Branchenvielfalt der Region München und die damit einhergehend anhaltend hohe Nachfrage nach flexiblem Wohnraum.
Der Anteil der vermittelten möblierten 1-Zimmer-Wohnungen ging etwas zurück auf 44,6 %. Im Angebot fehlten vor allem das Preissegment 1.100,-€ bis 1.300,-€ inkl. Nebenkosten. Im Vergleich dazu stieg die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen und der Anteil erhöhte sich auf 34,3 % aller Vermittlungen. Rund 20% entfielen auf 3-5-Zimmer Wohnungen und 3% auf Häuser. Das zeigt: es werden zunehmend größere Wohnungen vermittelt, die mehr Komfort und Homeoffice-Möglichkeiten bieten.
10% des Angebots entfiel auf das Premiumsegment (luxuriös möblierte und ausgestattete Wohnungen, die höchsten Ansprüchen gerecht werden), das vor allem in Innenstadtlagen auch zu Spitzenpreisen sehr gut nachgefragt wurde.
Verteilung der Vermietungen 1. Halbjahr 2026
1-Zimmer-Wohnungen
44,6%
2-Zimmer-Wohnungen
34,3%
3-5-Zimmer-Wohnungen
18,1%
Häuser
3%
Mietrechtsreform II:
Die Mietrechtsreform II ist von der Bundesregierung beschlossen und der Gesetzesentwurf wird am 9. Juli im Bundestag in 1. Lesung behandelt. Live: Deutscher Bundestag - Bundesregierung will stärkeren Mieterschutz.
Kommt es wie geplant zur Überweisung an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz gehen wir davon aus, dass nach der Sommerpause das Gesetz beschlossen wird mit Umsetzung zum 1. Januar 2027.
Auswirkungen der Politik auf Angebot und Nachfrage
Das Angebot ist derzeit leicht rückläufig. Im Vorfeld der Mietrechtsreform II könnte es zu einer weiteren negativen Dynamik kommen. Wir hören dies von Vermietern (auch über unsere Umfrage), dass sie die Vermietung grundsätzlich aufgeben möchten, da sie die Regulierungen überfordern oder diese als zutiefst ungerecht und nachteilig empfinden. Das deckt sich mit einer Veröffentlichung in der Wirtschaftswoche vom 29.06.26 in der 2 Untersuchungen von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC und des Eigentümerverbandes Haus und Grund zitiert werden. Demnach erwägen eine erschreckend hohe Zahl von über 50% der Vermieter allgemein den Rückzug aus der Vermietung. Welche Auswirkungen die Regulierungen auf den möblierten Mietmarkt haben werden, lässt sich derzeit nicht abschätzen. Wir werden sie aber umgehend detailliert informieren und beraten, sobald Klarheit besteht und zu den Themen der Mietrechtsreform auch ein Webinar anbieten.
Kaufmarkt Wohnungen und Häuser
Angebot steigt
Mr. Lodge konnte im 1. Halbjahr die Verkäufe um weitere 16% steigern.
Für den Markt insgesamt gilt allerdings: Das Angebot bei Wohnungen, Häusern und Grundstücken auf Immoscout für die Stadt München und die meisten angrenzenden Landkreise ist im 1. Halbjahr weiter gestiegen. Im zweiten Quartal war die Nachfrage rückläufig.
Die Zinsentwicklung war für Käufer keine Hilfe. Die geopolitischen Verwerfungen und die geplanten regulatorischen Eingriffe der Bundesregierung in den Wohnungsmarkt bleiben nicht ohne Wirkung:
Aktuell ist das Zinsniveau geringfügig rückläufig und eröffnet wiederum Finanzierungsspielräume. Mehr Anbieter sind verhandlungsbereit bei bereits reduzierten Verkaufspreisen. Dies eröffnet neue Chancen zum Erwerb von Immobilien.
Selbstnutzer bestimmen die Nachfrage
Selbstbezieher stehen im Vordergrund. Gefragt sind vor allem Wohnungen in sehr guten Lagen, ohne Sanierungsstau und attraktiver Ausstattung, die sich für den Selbstbezug eignen. Diese Käufergruppe zeichnet in der Regel ein hohes Eigenkapital aus.
Kapitalanleger sind verhaltener
Die Politik der Bundesregierung führt zu nachlassendem Interesse bei Kapitalanlegern. Verkäufer von Wohnungen zur Kapitalanlage können mit niedrigeren Kaufpreisen und attraktiveren Renditen Kaufinteressenten überzeugen. Das Kaufargument Rendite ist für Kapitalanleger wichtiger geworden.
Interessant für Kapitalanleger sind Immobilien, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen:
- Erstbezug Oktober 2014 oder später
- Erstvermietung nach umfassender Sanierung
Preiskorrektur schafft neue Chancen für Käufer
Kaufpreisentwicklung München Wohnungen
Ohne Kapitalanlagen und Neubau
München bleibt langfristig ein attraktiver Immobilienstandort – Startup-Hochburg in Europa
München ist in Europa ein Top-Standort für Startup-Unternehmen aus den Bereichen B2B Software, DeepTech, FinTech, KI & Defense, Luft- und Raumfahrt und mit allein 10 Unternehmen, die eine Milliardenbewertung haben:
Celonis, commercetools, EGYM, Finn, Flix, Helsing, Isar Aerospace, Personio, Quantum Systems, Scalable Capital.
Das unterstreicht die Attraktivität des Standorts München für Immobilienkäufer, die eine stabile Wertanlage mit einer guten Aussicht auf eine zukünftigen Wertentwicklung erwarten.
Angebot Kaufimmobilien
In der Stadt München und den meisten Landkreisen steigt das Angebot für Wohnungen, Häuser und Grundstücke laut Immobilienscout. Auffallend: Das Häuserangebot steigt am stärksten, teils über 30%.
| WOHNUNGEN | 30.06.2025 | 29.06.2026 | Veränderung in % |
| München | 3593 | 4357 | 21,3% |
| Landkreis München | 659 | 753 | 14,3% |
| LK Fürstenfeldbruck | 358 | 308 | -14,0% |
| LK Dachau | 197 | 157 | -20,3% |
| LK Ebersberg | 230 | 203 | -11,7% |
| LK Starnberg | 215 | 219 | 1,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 156 | 160 | 2,6% |
| LK Miesbach | 262 | 296 | 13,0% |
| HÄUSER | 30.06.2025 | 29.06.2026 | Veränderung in % |
| München | 901 | 1217 | 35,1% |
| Landkreis München | 668 | 772 | 15,6% |
| LK Fürstenfeldbruck | 393 | 724 | 84,2% |
| LK Dachau | 333 | 405 | 21,6% |
| LK Ebersberg | 313 | 408 | 30,4% |
| LK Starnberg | 464 | 698 | 50,4% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 190 | 230 | 21,1% |
| LK Miesbach | 309 | 394 | 27,5% |
| GRUNDSTÜCKE | 30.06.2025 | 29.06.2026 | Veränderung in % |
| München | 311 | 345 | 10,9% |
| Landkreis München | 226 | 251 | 11,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 139 | 158 | 13,7% |
| LK Dachau | 120 | 155 | 29,2% |
| LK Ebersberg | 74 | 91 | 23,0% |
| LK Starnberg | 181 | 211 | 16,6% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 62 | 21,6% |
| LK Miesbach | 108 | 143 | 32,4% |
ENERGIEEFFIZIENZ ALS WERTFAKTOR FÜR IMMOBILIEN
Webinar Heizungssysteme und Energieeffizienz bei Bestandsimmobilien
Gemeinsam mit unseren Partnern 360° Energieberatungen und Interhyp haben wir ein Experten-Webinar zu den Themen Energieeffizienz, energetische Sanierung und Immobilienfinanzierung durchgeführt. Tobias Wagner, Inhaber und Energieberater bei 360° Energieberatungen, gab Einblicke in aktuelle Entwicklungen rund um die energetische Modernisierung von Bestandsimmobilien. Sophie Merkel, Senior Finanzierungsberaterin bei Interhyp, erläuterte die Auswirkungen der Energieeffizienz auf die Immobilienfinanzierung sowie aktuelle Fördermöglichkeiten. Die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Webinar haben wir nachfolgend zusammengefasst.
Energieeffizienz & Sanierung im Bestand
Referent: Tobias Wagner, Inhaber und Energieberater, 360° Energieberatungen
- Für eine sehr gute Energieeffizienz benötigt es keine Komplettsanierung – oft reichen bereits einzelne Maßnahmen.
- Wärmepumpen funktionieren auch im Bestand sehr effizient und wirtschaftlich.
- Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GeModG) bleiben fossile Heizungen erlaubt: Jedoch wird der Betrieb dieser Heizungen aufgrund der „Bio-Treppe“ sehr teuer.
- Vermieter müssen sich paritätisch an den Mehrkosten bei fossilen Energieträgern beteiligen. Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
- Es gibt sowohl kommunale als auch nationale Förderprogramme, welche für neue Heizungen, als auch eine Dämmung genutzt werden kann.
- Eine frühzeitige Energieberatung hilft langfristig Kosten zu sparen.
- Förderung von Wärmepumpen in München in der Regel in Höhe von 55%.
Finanzierung & Förderungen
Referentin: Sophie Merkel, Senior Finanzierungsberaterin, Interhyp
- Energetisch sanierte Immobilien profitieren häufig von besseren Finanzierungsmöglichkeiten und einer höheren Werthaltigkeit. Dazu Sophie Merkel, Senior Finanzierungsberaterin, Interhyp: "Besonders gute Energieklassen können bei Banken einen Zinsvorteil für die gesamte Finanzierung erzeugen (aktuell -0,10 bis -0,20 %). Schlechtere Energieklassen beeinflussen den Zins derzeit nicht in Form eines Zinsaufschlages".
- Sanierungskosten können direkt in die Immobilienfinanzierung integriert werden.
- Trotz gestiegener Zinsen bleibt die Nachfrage nach Immobilien bestehen und der Markt hat sich seit 2024 wieder deutlich belebt.
- Förderprogramme von BAFA, KfW und regionalen Institutionen können sinnvoll fürs Gesamtkonzept sein und sollten frühzeitig eingeplant werden.
Melden Sie sich gerne, falls Sie weitere Informationen oder Kontakt zu unseren Experten wünschen.
Baugenehmigungen
In diesem Jahr fallen die Baugenehmigungen weiter für den Zeitraum bis Ende April im Stadtgebiet und im Landkreis München. Die stärksten Zuwächse verzeichnen die Landkreise Fürstenfeldbruck und Rosenheim mit +125 bzw. +127%. Genehmigt ist aber noch nicht gebaut. In München wurden im letzten Jahr lediglich 3960 Wohnungen fertig gestellt – ein Negativrekord. Angestrebt werden jährlich mehr als 8000 Wohnungen. Rosenheim war bei allen Landkreisen Spitzenreiter mit 712 Fertigstellungen (noch vor dem LK München).
| 아파트 건축 허가 | 2025년 1월 1일~4월 30일 | 2026년 1월 1일~4월 30일 | 변동률(%) |
| 뮌헨 | 1356 | 1219 | -10% |
| 뮌헨 군 | 514 | 372 | -28% |
| Bad Tölz 군 | 108 | 142 | 31% |
| Dachau 군 | 209 | 257 | 23% |
| 에베르스베르크 군 | 149 | 221 | 48% |
| Erding 군 | 126 | 178 | 41% |
| Freising 군 | 185 | 350 | 89% |
| Fürstenfeldbruck 군 | 162 | 364 | 125% |
| Miesbach 군 | 78 | 59 | -24% |
| Rosenheim 군 | 246 | 558 | 127% |
| Starnberg 군 | 131 | 129 | -2% |
| 3264 | 3849 | 18% |
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Im 1. Quartal 2026 sank die Bevölkerung durch Registerbereinigungen auf 1.604.731 (minus 7.698). Die Anzahl der Haushalte ging auf 865.441 zurück (minus 2.742). Im Jahr 2025 verzeichnete die Stadt München einen Geburtenüberschuss von +2.860 und ein Zuzugssaldo von +4.825 Zugezogenen.
Quelle: Statistisches Amt München, Stand: 31.03.2026
Arbeitsmarkt Stadt München
Verhaltene Entwicklung:
Die Bundesagentur für Arbeit vermeldet im Juni 2026 eine Arbeitslosenquote von 5,4% in der Stadt München. Die Nachfrage nach Arbeitskräften stieg gegenüber dem Vormonat, aber lag unter dem Vorjahresmonat (-13,2%).
"Der leichte Anstieg der Arbeitslosigkeit im Juni zeigt, dass die wirtschaftliche Lage weiterhin Spuren am Arbeitsmarkt hinterlässt. Gleichzeitig gibt es aber auch positive Signale: Die Unternehmen haben zuletzt wieder etwas mehr Stellen gemeldet.", so Wilfried Hüntelmann, Leiter der Agentur für Arbeit München. Auf Stepstone werden für den Raum München 9.192 Stellen angeboten (Vorj. 9.677 minus 5%).
Inflation
Kaufkraft bleibt unter Druck:
Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – lag im April 2026 bei +2,9 %. Damit hat sich die Teuerung der Verbraucherpreise insgesamt verstärkt, nachdem sie im März 2026 bereits bei +2,7 % gelegen hatte. So hoch wie im April 2026 war die Inflationsrate zuletzt im Januar 2024 gewesen. "Der erneute Anstieg der Energiepreise infolge des Iran-Kriegs hat im zweiten Monat in Folge die Gesamtteuerung verstärkt. Besonders der anhaltende Preisdruck bei Kraftstoffen ist für die Verbraucherinnen und Verbraucher deutlich spürbar", sagt Ruth Brand, Präsidentin des Statistischen Bundesamtes (Destatis).
Gegenüber dem Vormonat März 2026 stiegen die Verbraucherpreise im April 2026 um 0,6 %.
ZINSENTWICKLUNG
Einschätzung des Finanzierungsexperten Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, zur aktuellen Zinslage, Zitat vom 11.06.2026:
„Für Kaufinteressierte bedeutet der heutige Zinsschritt der EZB kein Grund zur Unruhe, da die Kapitalmärkte die Erhöhung bereits in den vergangenen Wochen eingepreist haben. Angesichts der konjunkturellen Schwäche im Euroraum ist der Spielraum für weitere Leitzins-Erhöhungen zudem begrenzt. Bei den Bauzinsen sehen wir aktuell eine Plateaubildung um rund 4 Prozent für zehnjährige Darlehen. Gleichzeitig gibt es für Kaufinteressierte durch kleinere Zins-Bewegungen immer wieder gute Einstiegsmöglichkeiten. Ich rate Käuferinnen und Käufern mehr denn je zu einem umfassenden Bankenvergleich, denn die Konditionen zwischen den einzelnen Instituten können sich spürbar unterscheiden. Wer vergleicht, kann sich oft bessere Konditionen sichern".
| Laufzeit | Okt '12 | Sep '16 | Mai '19 | Juli '21 | Juli '22 | Mai '23 | Aug '24 | Mai '25 | Juni '26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,4% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,4% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,8% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 4,0% |
Ausblick
München bleibt einer der besten Immobilienstandorte.
Die Region zählt zu den führenden europäischen Technologie- und Startup-Standorten, verfügt über einen robusten Arbeitsmarkt und zieht weiterhin internationale Fachkräfte an.
Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Häusern bleibt weiterhin auf einem hohen, etwas zunehmenden Niveau. Wir rechnen spätestens zum Herbst mit einer Verknappung des Angebots durch eine weitere Verschärfung des Mietrechts. Der Markt für möblierte Wohnungen wird fragmentierter und unübersichtlicher.
Das Angebot an Wohnimmobilien zum Verkauf wird weiter steigen und gewinnt an Attraktivität für den kaufbereiten Selbstbezieher. Auch für Kapitalanleger wird der Markt interessanter, da die Kaufpreise im Vergleich zu den Vorjahren günstiger sind. Eigentumswohnungen mit einem Erstbezug ab Oktober 2014 oder später werden von weiteren Regulierungen besonders profitieren, da sie nicht der Mietpreisbremse unterliegen.
Wir bedanken uns an dieser Stelle für die gute Zusammenarbeit.
Ihr Norbert Verbücheln
Geschäftsführer
Tel: +49 89 340 823 16
E-Mail: norbert.verbuecheln@mrlodge.de
